http://fudousan.ma-mu.com/ ja Copyright 2007 Sun, 18 Jun 2006 12:01:01 +0900Sun, 18 Jun 2006 12:01:01 +0900Sun, 18 Jun 2006 12:01:01 +0900Sun, 18 Jun 2006 12:01:01 +0900Sun, 18 Jun 2006 12:01:01 +0900Sun, 18 Jun 2006 12:01:01 +0900Sun, 18 Jun 2006 12:01:01 +0900Sun, 18 Jun 2006 12:01:01 +0900Sun, 18 Jun 2006 12:01:01 +0900Sun, 18 Jun 2006 12:01:01 +0900Sun, 18 Jun 2006 12:01:01 +0900Sun, 18 Jun 2006 12:01:01 +0900Sun, 18 Jun 2006 12:01:01 +0900Sun, 18 Jun 2006 12:01:01 +0900Sun, 18 Jun 2006 12:01:01 +0900Sun, 18 Jun 2006 12:01:01 +0900Sun, 18 Jun 2006 12:01:01 +0900Sun, 18 Jun 2006 12:01:01 +0900Sun, 18 Jun 2006 12:01:01 +0900Sun, 18 Jun 2006 12:01:01 +0900Sun, 18 Jun 2006 12:01:01 +0900Sun, 18 Jun 2006 12:01:01 +0900Sun, 18 Jun 2006 12:01:01 +0900Sun, 18 Jun 2006 12:01:01 +0900Sun, 18 Jun 2006 12:01:01 +0900Sun, 18 Jun 2006 12:01:01 +0900Sun, 18 Jun 2006 12:01:01 +0900Sun, 18 Jun 2006 12:01:01 +0900Sun, 18 Jun 2006 12:01:01 +0900Sun, 18 Jun 2006 12:01:01 +0900Sun, 18 Jun 2006 12:01:01 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+0900Sun, 18 Jun 2006 12:01:01 +0900Sun, 18 Jun 2006 12:01:01 +0900 http://www.movabletype.org/?v=3.171-ja http://blogs.law.harvard.edu/tech/rss ＳＰＥのスポンサーからの倒産隔離とは、ＳＰＥのほかの債務を完済するまでは出資金の返還をしないことをエクイティ投資家と予め契約しておく方法などがあります。 http://fudousan.ma-mu.com/archives/000127.html http://fudousan.ma-mu.com/archives/000127.html 不動産証券化ストラクチャー Sun, 18 Jun 2006 12:01:01 +0900 不動産投資の節税効果を知っておくことも見逃せない事項のひとつ。不動産投資では、月々の家賃収入から必要経費を差し引いたものが収益になります。もし仮に不動産所得が赤字になった場合は、他の所得と合算して収入を計算すると、税金が安くなることがあります。この場合の節税対象は所得税と住民税になります。 所持している預貯金を不動産に置き換えると相続税評価額が低くなりますから相続税対策としても節税効果を発揮するのです。 http://fudousan.ma-mu.com/archives/000032.html http://fudousan.ma-mu.com/archives/000032.html 不動産投資の基本 Sun, 18 Jun 2006 12:01:01 +0900 不動産信託とは、不動産の所有者（委託者）が信託銀行など（受託者）に信託し、その土地を貸したり、ビルを建設して、そのビルを貸すなど、信託財産の管理・処分を受託者に任せることです。 http://fudousan.ma-mu.com/archives/000090.html http://fudousan.ma-mu.com/archives/000090.html 不動産証券化の基本 Sun, 18 Jun 2006 12:01:01 +0900 お金の現在価値とは、現在および将来に受け取ったり、支払うお金の現時点における価値を示すものです。 現在の預金金利が１０％とすると、 １００万円の現在価値　＝　１００万円 １年後の価値　　　　　　＝　１００万円×（１００％＋１０％）＝１１０万円　となります。 http://fudousan.ma-mu.com/archives/000071.html http://fudousan.ma-mu.com/archives/000071.html 不動産証券化の収益性 Sun, 18 Jun 2006 12:01:01 +0900 デューデリジェンスの調査レポートで代表的なものは、 《経済的調査》 　◎不動産鑑定士による「不動産鑑定評価書（不動産の評価額算定）」 《物的調査》 　◎ゼネコン・設計会社・専門企業による「エンジニアリングレポート（建物診断）」 　◎ゼネコン・専門調査会社による「土壌汚染調査」 などがあります。 デューデリジェンスでは、対象不動産を客観的に評価するための第三者の専門家による調査レポートを活用します。 http://fudousan.ma-mu.com/archives/000118.html http://fudousan.ma-mu.com/archives/000118.html 不動産証券化ストラクチャー Sun, 18 Jun 2006 12:01:01 +0900 確定拠出年金（日本版401ｋ）とは、事業主が従業員のために掛け金を拠出したり、従業員などが自身のために掛金を拠出して、将来、年金などで受け取る仕組みで税制優遇を受けられる制度です。確定拠出年金（日本版401ｋ）制度には、国民年金基金連合会が実施主体となっている個人型確定拠出年金（個人型日本版401ｋ）と企業が実施主体となる企業型確定拠出年金（企業型日本版401ｋ）があります。 「個人型確定拠出年金」・・・自営業者などを対象に、掛け金を個人で負担する 「企業型確定拠出年金」・・・企業が従業員のために掛け金を負担 する http://fudousan.ma-mu.com/archives/000206.html http://fudousan.ma-mu.com/archives/000206.html 資産運用のキーワード Sun, 18 Jun 2006 12:01:01 +0900 合同会社とは、アメリカのＬＬＣ（Ｌｉｍｉｔｅｄ　Ｌｉａｂｉｌｉｔｙ　Ｃｏｍｐａｎｙ）を参考に創設される会社組織のことです。合同会社の特徴は下記のとおりです。 ・社員（出資者）が一人でも設立可能 ・社員は出資する必要があるが、出資額規制はなし ・社員（出資者）全員が、出資額の範囲内で有限責任 ・社員全員の意思に基づき、定款変更などによって（定款自治） 　会社の機関、各種権利義務などを自由に決定可能（簡易な会社組織） ・定款認証や払い込み取扱機関の保管証明手続き不要 ・社債の発行可（有限会社では認められていない） http://fudousan.ma-mu.com/archives/000102.html http://fudousan.ma-mu.com/archives/000102.html 不動産証券化ストラクチャー Sun, 18 Jun 2006 12:01:01 +0900 デフレスパイラルとは、物価下落と景気の悪化が、お互いに悪循環を起こしてスパイラル的に進んでいくことです。 http://fudousan.ma-mu.com/archives/000200.html http://fudousan.ma-mu.com/archives/000200.html 資産運用のキーワード Sun, 18 Jun 2006 12:01:01 +0900 アレンジャーとは、不動産証券化に関しても使われる用語のことで、不動産の証券化を行う際に投資家とオリジネーター各々のニーズを把握し、証券の仕組みを作るひとのことを指します。一般的には、証券会社や投資銀行などがアレンジャーとなるケースが多い。 http://fudousan.ma-mu.com/archives/000018.html http://fudousan.ma-mu.com/archives/000018.html 不動産の証券化 Sun, 18 Jun 2006 12:01:01 +0900 リスク・経済価値アプローチとは、不動産に関する「リスクと経済価値」のおおよそすべてがＳＰＥに移っている場合に、売却があったものとして認められているという考え方のことです。日本公認会計士協会がまとめている「不動産流動化実務指針」がこのアプローチの判断基準となります。 http://fudousan.ma-mu.com/archives/000125.html http://fudousan.ma-mu.com/archives/000125.html 不動産証券化ストラクチャー Sun, 18 Jun 2006 12:01:01 +0900 SPVとは、不動産の証券化を行う際に不動産を移転する先の特別目的会社や信託、匿名組合などのことで、Special Purpose Vehicleの略称です。SPCと一緒に使われることがおおいので覚えておくといいでしょう。 http://fudousan.ma-mu.com/archives/000016.html http://fudousan.ma-mu.com/archives/000016.html 不動産の証券化 Sun, 18 Jun 2006 12:01:01 +0900 一般不動産投資は、個人投資家が投資を行う場合、いくつかのデメリットを感じることも出てきます。「不動産投資」と「不動産投資信託」の違いをよくつかんでおいてください。 ・不動産の専門知識や管理が必要。 ・不動産の時価を把握するのはプロでも難しい。 ・購入や売却に時間がかかるだけでなく、購入代金自体が大きい。 ・・・・・etc. http://fudousan.ma-mu.com/archives/000044.html http://fudousan.ma-mu.com/archives/000044.html 不動産投資信託 Sun, 18 Jun 2006 12:01:01 +0900 有価証券の私募とは、新規発行される有価証券取得申込の勧誘で、有価証券の募集に当てはまらないものを指します。有価証券の私募には、５０名未満の勧誘対象者の「少人数私募」と証券会社などの適格機関投資家などが勧誘対象者の「プロ私募」の２種類があります。有価証券の私募では、証券取引法上、投資家保護のため、投資家への事前告知が義務づけられています。 http://fudousan.ma-mu.com/archives/000055.html http://fudousan.ma-mu.com/archives/000055.html 不動産証券化のポイント Sun, 18 Jun 2006 12:01:01 +0900 不動産の証券化とは、企業や個人が保有する不動産から収益を得るための仕組みのことです。不動産は本来、流動性に乏しい資産ですが、証券化することによって流動化しやすくなります。流動化とは、平たく言えば現金化できることを指します。 従来、日本では銀行による間接金融が中心でしたが、不動産の証券化を行うことによって直接金融による資金調達が可能となるわけです。証券化には、匿名組合をSPCを使う方法と、不動産投資信託J-REITで行う方法とに分けられます。 http://fudousan.ma-mu.com/archives/000027.html http://fudousan.ma-mu.com/archives/000027.html 不動産の証券化 Sun, 18 Jun 2006 12:01:01 +0900 開発型証券化とは、証券化の対象となる.不動産が利益を生み出す前の開発段階において、その不動産事業の将来収益、価値を担保として資金調達をする仕組みのことです。外部のデベロッパーに開発業務を委託、ＳＰＥ自身の会計・税務業務も外部へ委託します。 http://fudousan.ma-mu.com/archives/000084.html http://fudousan.ma-mu.com/archives/000084.html 不動産証券化の基本 Sun, 18 Jun 2006 12:01:01 +0900 元金均等返済住宅ローンとは、毎月の返済総額のうち元金の額を均等に返済する方法です。 元金均等返済住宅ローンの特徴は元金が効率良く返済できることで、月々の利息は元金が徐々に少なくなることにより、利息もそれに合わせて少なくなります。しかし、返済当初の利息はかなり大きくなり、最初の返済金額がかなり多くなると言えるでしょう。 ・元利均等返済住宅ローン http://fudousan.ma-mu.com/archives/000161.html http://fudousan.ma-mu.com/archives/000161.html 住宅ローン Sun, 18 Jun 2006 12:01:01 +0900 リスク・リターンとは、資産運用で大変重要となる考え方のことです。 リスクとは、投資した資金が増減する幅を指しています。リスクには、「信用リスク」「価格変動リスク」「為替リスク」「金利変動リスク」「流動性リスク」などがあります。 リターンとは、金融資産を運用することによって得られる収益のことです。 ・リスク ・リターン http://fudousan.ma-mu.com/archives/000190.html http://fudousan.ma-mu.com/archives/000190.html 資産運用 Sun, 18 Jun 2006 12:01:01 +0900 投資法人の一般事務業務とは、投資法人が外部委託する業務のひとつで、名義書換事務、会計帳簿作成事務などがあり、通常は信託銀行が受託します。 http://fudousan.ma-mu.com/archives/000095.html http://fudousan.ma-mu.com/archives/000095.html 不動産証券化ストラクチャー Sun, 18 Jun 2006 12:01:01 +0900 みなし有価証券とは、証券取引法（第２条２項）で規定されている、登録国債、新株不発行の株式などの「証券・証書が発行されない１項の有価証券」、ＹＫ−ＴＫ型における匿名組合契約の出資持分などの「証券・証書に表示されるべき権利以外の権利」のことです。 http://fudousan.ma-mu.com/archives/000057.html http://fudousan.ma-mu.com/archives/000057.html 不動産証券化のポイント Sun, 18 Jun 2006 12:01:01 +0900 貯蓄とは、お金を貯める・蓄えることです。殖やすことより貯めることを目的としている銀行や郵便局の預貯金のことを指します。元本保証で確実性がありますが、一般的に低い金利のため、あまり大きなリターンを期待することはできないことは言うまでもありません。 ・投資 http://fudousan.ma-mu.com/archives/000194.html http://fudousan.ma-mu.com/archives/000194.html 資産運用 Sun, 18 Jun 2006 12:01:01 +0900 金利の種類には、預貯金やローンの利率に使われる「固定金利」と「変動金利」、 そのほか「名目金利」と「実質金利」、「短期金利」と「長期金利」などがあります。 ・固定金利と 変動金利 ・名目金利と 実質金利 ・短期金利と 長期金利 http://fudousan.ma-mu.com/archives/000220.html http://fudousan.ma-mu.com/archives/000220.html 金利と利回り Sun, 18 Jun 2006 12:01:01 +0900 オリジネーターとは、不動産証券化に関する用語のことで、不動産をもともと保有していた個人や企業のことです。 http://fudousan.ma-mu.com/archives/000020.html http://fudousan.ma-mu.com/archives/000020.html 不動産の証券化 Sun, 18 Jun 2006 12:01:01 +0900 住宅ローンの収入合算とは、住宅ローンの借入希望額に申込者本人の収入が、融資の条件を満たせない場合、一定条件を満たす配偶者、親、子など同居予定者１名の収入を合算して融資条件をクリアする方法のことです。収入合算できる金額の限度額は、申込者本人の月収と同額となります。 http://fudousan.ma-mu.com/archives/000163.html http://fudousan.ma-mu.com/archives/000163.html 住宅ローン Sun, 18 Jun 2006 12:01:01 +0900 ＴＭＫ方式とは、特別法である 資産流動化法 に基づいて証券化する代表的な不動産証券化ストラクチャーの手法のひとつです。実務上は特定目的会社の頭文字をとって ＴＭＫと呼ばれています。証券化を柔軟に出来るようにしたもので、証券化ビーグル（ＴＭＫ）にいくつかの特別な能力を行使する権利を認めています。ＴＭＫ方式に従って証券化するには、ＴＭＫがある程度の要件を満たす必要があり、管轄官庁への事前届出なども必要となります。 http://fudousan.ma-mu.com/archives/000109.html http://fudousan.ma-mu.com/archives/000109.html 不動産証券化ストラクチャー Sun, 18 Jun 2006 12:01:01 +0900 つみたてくんとは、家を買ったり、リフォームのための自己資金の準備として、積み立てを行うための貯蓄商品で、住宅金融公庫が発行する住宅宅地債券（割引債券）のことです。 つみたてくんの積立期間は３年以上５年間未満です。 http://fudousan.ma-mu.com/archives/000151.html http://fudousan.ma-mu.com/archives/000151.html 住宅ローン Sun, 18 Jun 2006 12:01:01 +0900 不動産信託受益権とは、信託財産（信託された不動産）が生み出す利益を受けとる権利のことです。 「自益信託」・・・委託者（信託を委託する者）と受益者（信託銀行など）が同じ場合 「他益信託」・・・委託者（信託を委託する者）と受益者（信託銀行など）が異なる場合 http://fudousan.ma-mu.com/archives/000089.html http://fudousan.ma-mu.com/archives/000089.html 不動産証券化の基本 Sun, 18 Jun 2006 12:01:01 +0900 名目国内総生産（名目ＧＤＰ）とは、物価の影響を調整せずに、その年の価格で評価した 国内総生産 のことです。 ・実質国内総生産（実質ＧＤＰ） http://fudousan.ma-mu.com/archives/000175.html http://fudousan.ma-mu.com/archives/000175.html 投資指標 Sun, 18 Jun 2006 12:01:01 +0900 期間短縮型繰上返済とは、返済額はいままでと同じで返済期間を短縮する繰上返済方法です。 繰上返済した期間の利息を払わなくてすむので、返済総額を減らすことにつながるメリットがあります。期間短縮型繰上返済は、現在の返済額を維持できる場合に適しています。 ・返済額軽減型繰上返済 http://fudousan.ma-mu.com/archives/000148.html http://fudousan.ma-mu.com/archives/000148.html 住宅ローン Sun, 18 Jun 2006 12:01:01 +0900 不動産の競売とは、住宅ローンなどの借金を返さなくなった方の不動産を裁判所が差し押さえをして、競争入札により一般に売却し代金を債権者に弁済することです。 競売価格が通常価格よりも半額〜７割程度と格安であることや、物件によっては住宅金融公庫や銀行ローンが利用できますので専門業者だけでなく個人参加者も増えているわけです。投機目的で利用する方が多い人気がある不動産の競売ですが、法外な立退料が発生するケースもありますので注意が必要です。 http://fudousan.ma-mu.com/archives/000031.html http://fudousan.ma-mu.com/archives/000031.html 不動産投資の基本 Sun, 18 Jun 2006 12:01:01 +0900 不動産投資を行うにあたっては管理会社を利用していきます。入居者の募集からクレームやトラブルへの対応、家賃の集金、契約更新、維持管理などを自分で全て行うことはリスキーだからです。サラリーマンの方や遠方にある物件でも管理会社を利用することで面倒な業務を代行してもらえます。 一般的に不動産投資用マンションを購入する場合は、販売業者が契約している管理会社を利用する場合が多いようです。 http://fudousan.ma-mu.com/archives/000035.html http://fudousan.ma-mu.com/archives/000035.html 不動産投資の基本 Sun, 18 Jun 2006 12:01:01 +0900 金利リスクとは、金利が上がったり下がったりすることによって投資している商品の市場価格が変動するリスクのことです。金利と債券価格の間には、「金利が上昇すれば、債券価格は下落する」「金利が低下すれば、債券価格は上昇する」という関係が成立しています。 http://fudousan.ma-mu.com/archives/000011.html http://fudousan.ma-mu.com/archives/000011.html リスクの分類 Sun, 18 Jun 2006 12:01:01 +0900 安全性資金（使用予定資金）とは、近々使う予定が明確な資金（結婚資金・住宅資金・教育資金など）のことです。安全性資金（使用予定資金）は、安全確実に増やすことを目的とし、ある一定時期までに使用予定金額を達成するものです。元本保証をされており、安全性も高く、しかも、流動性資金よりも利回りの良いもので運用するのが向いているでしょう。 ・流動性資金 ・収益性資金（利殖性資金） http://fudousan.ma-mu.com/archives/000208.html http://fudousan.ma-mu.com/archives/000208.html 資金の分類 Sun, 18 Jun 2006 12:01:01 +0900 メザニンとは、 デットと エクイティの間に位置する、一般のデットより元利払いがあとになるものの金利が高く設定されている証券やローンの総称です。 http://fudousan.ma-mu.com/archives/000078.html http://fudousan.ma-mu.com/archives/000078.html 不動産証券化の基本 Sun, 18 Jun 2006 12:01:01 +0900 投資口とは、株式会社の株式に相当するもので、債務ではない形で投資家から資金を集める投資法人が発行する証券のことです。投資口は、投資法人が不動産などへの投資資金を調達する方法のひとつです。投資口を表示する証券は投資証券と呼ばれ、投資証券は証券取引法上の有価証券に指定されています。 http://fudousan.ma-mu.com/archives/000093.html http://fudousan.ma-mu.com/archives/000093.html 不動産証券化ストラクチャー Sun, 18 Jun 2006 12:01:01 +0900 業務開始届出書とは、ＴＭＫを設立・運営するために内閣総理大臣（管轄財務局、金融庁を経由）に届け出る書類のことです。業務開始届出書に添付する資料には資産流動化計画があり、特定資産、資産対応証券、ＴＭＫの借入などに関する詳細な計画を規定します。 http://fudousan.ma-mu.com/archives/000106.html http://fudousan.ma-mu.com/archives/000106.html 不動産証券化ストラクチャー Sun, 18 Jun 2006 12:01:01 +0900 変動金利型住宅ローンとは、金利情勢に応じ、定期的に住宅ローンの金利が変動する住宅ローンのことです。 借入時に返済総額がわからないので返済プランを立てにくく、金利上昇リスクを抱えます。金利が上昇した場合、返済総額が増え、元金がなかなか減らない可能性があるということです。変動金利型住宅ローンの中にも、一定期間固定金利を選択できる固定金利選択型住宅ローンがあります。 ・固定金利型住宅ローン http://fudousan.ma-mu.com/archives/000157.html http://fudousan.ma-mu.com/archives/000157.html 住宅ローン Sun, 18 Jun 2006 12:01:01 +0900 ＤＳＣＲ（Debt Service Coverage Ratio）とは、借入償還余裕率のことで、不動産証券化する際の安全性に関する重要指標のひとつです。レンダーや投資家は、ＮＯＩ（営業純利益）を借入金返済額（元本＋金利）で割ることによってＤＳＣＲ（借入償還余裕率）を求め、毎月のようにチェックしています。 http://fudousan.ma-mu.com/archives/000065.html http://fudousan.ma-mu.com/archives/000065.html 不動産証券化の収益性 Sun, 18 Jun 2006 12:01:01 +0900 ＲＭＢＳの発行形態には、住宅ローンの貸し手であるオリジネーターがローンを信託に入れてから、その信託受益権をＳＰＥに売却し、ＳＰＥにその信託受益権を裏づけとして、ＲＭＢＳを発行させる方式と住宅ローンを信託に入れ、その信託受益権を分割して投資家にＲＭＢＳとして販売する方法の２通りがあります。 ＲＭＢＳ：Residential Mortgage Backed Securities http://fudousan.ma-mu.com/archives/000029.html http://fudousan.ma-mu.com/archives/000029.html 不動産ローンの証券化 Sun, 18 Jun 2006 12:01:01 +0900 個人向け国債とは、日本国政府が発行し、利子および元本（額面金額）の支払いを行う、個人が買いやすく工夫して作られた金利変動型の国債のことです。購入できるのが個人だけに限定されているのが特徴で、１万円から１万円単位で購入できるため、手軽に始めることができます。 http://fudousan.ma-mu.com/archives/000197.html http://fudousan.ma-mu.com/archives/000197.html 資産運用のキーワード Sun, 18 Jun 2006 12:01:01 +0900 インフレ／デフレとは、需要と供給のギャップを表す言葉で、「インフレーション」を略してインフレ、「デフレーション」を略してデフレといいます。 ・インフレ（インフレーション） ・デフレ（デフレーション） http://fudousan.ma-mu.com/archives/000203.html http://fudousan.ma-mu.com/archives/000203.html 資産運用のキーワード Sun, 18 Jun 2006 12:01:01 +0900 ペイスルー型（Pay-through＝支払い通過型）とは、ＳＰＥに法人税が課税されるが、エクイティ配当分については、損金として利益控除でき、結果としてＳＰＥには法人税が課税されない 導管体（ビーグル）のことです。 ペイスルー型ビーグルには、特定目的会社・特定目的信託、投資法人（Ｊ−ＲＥＩＴ）などがあります。配当の損金算入が認められるのは、一定要件を満たしたときに限ります。 http://fudousan.ma-mu.com/archives/000138.html http://fudousan.ma-mu.com/archives/000138.html 不動産証券化ストラクチャー Sun, 18 Jun 2006 12:01:01 +0900 インフレターゲットとは、 デフレ から、景気を上向かせるために政策的に物の価格を上昇させ、消費が活発化するようにある一定程度の範囲で インフレーション を作り出すことです。 http://fudousan.ma-mu.com/archives/000199.html http://fudousan.ma-mu.com/archives/000199.html 資産運用のキーワード Sun, 18 Jun 2006 12:01:01 +0900 地震リスク評価とは、建物の耐震性能を想定最大損失率（ ＰＭＬ ）で建物がどの程度の被害を受けるか予測した数値で評価することで、地震の影響に関する評価方式のひとつです。 地震リスク評価は、一般的には１５％以上になると地震リスクに留意する必要があるとされています。 http://fudousan.ma-mu.com/archives/000114.html http://fudousan.ma-mu.com/archives/000114.html 不動産証券化ストラクチャー Sun, 18 Jun 2006 12:01:01 +0900 有価証券とは、不動産を証券化する上で、証券取引法の規制対象となるものです。 証券取引法（第２条１項）の有価証券には、国債証券、地方債証券、金融債・特殊法人債、株券、社債券などがありますが、不動産証券化に関するものには、ＴＭＫ（特定目的会社）の特定社債、優先出資証券、新優先出資引受権証券（ワラント）、投資法人の投資証券、投資法人債券などがあります。 http://fudousan.ma-mu.com/archives/000058.html http://fudousan.ma-mu.com/archives/000058.html 不動産証券化のポイント Sun, 18 Jun 2006 12:01:01 +0900 国債とは、代表的な 長期金利 の１つで、国が必要資金を調達するときに発行する債券のことです。国債は国が投資家からお金を借りる際の証拠として発行する証券です。 http://fudousan.ma-mu.com/archives/000211.html http://fudousan.ma-mu.com/archives/000211.html 金利と利回り Sun, 18 Jun 2006 12:01:01 +0900 ボーナス時加算とは、住宅ローンの返済方法で、毎月の返済金額をボーナス時に加算して返済することです。 しかし、ボーナス時加算をすると、長期的にみて返済総額がわずかに上回る場合が多いようです。また、ボーナスの支給額は景気に左右されやすいので、過度にボーナスを当てにすることなく返済できるように、慎重な資金計画を立てることを心がけたほうがよいでしょう。 http://fudousan.ma-mu.com/archives/000153.html http://fudousan.ma-mu.com/archives/000153.html 住宅ローン Sun, 18 Jun 2006 12:01:01 +0900 リターンとは、金融資産を運用することによって得られる収益のことです。銀行預金の利息などはリターンと言えます。 http://fudousan.ma-mu.com/archives/000015.html http://fudousan.ma-mu.com/archives/000015.html リスクの分類 Sun, 18 Jun 2006 12:01:01 +0900 倒産隔離（バンクラプシー・リモート、Bankruptcy Remote）とは、ＳＰＥが不動産証券化に関わる証券化プレイヤーの倒産リスクから法的に切り離されているということです。オリジネーター等が倒産した場合に、投資家を守るためにＳＰＥを切り離すのです。 倒産隔離は、ＳＰＥを使って不動産を証券化する場合の重要なポイントのひとつです。 http://fudousan.ma-mu.com/archives/000137.html http://fudousan.ma-mu.com/archives/000137.html 不動産証券化ストラクチャー Sun, 18 Jun 2006 12:01:01 +0900 エクイティ（Equity＝株式等）とは、ＳＰＥの株式のようなもので投資家はＳＰＥの利益から配当を受け取ります。エクイティは、ＳＰＥが発行する証券のひとつで、投資口、優先出資証券、匿名組合出資、任意組合出資などがあります。 http://fudousan.ma-mu.com/archives/000081.html http://fudousan.ma-mu.com/archives/000081.html 不動産証券化の基本 Sun, 18 Jun 2006 12:01:01 +0900 金融商品取引法とは、投資家保護のため、投資商品の取引ルールや業者ルールなどを整備するもので、証券取引法を改正する形で検討が進められている法律です。 http://fudousan.ma-mu.com/archives/000060.html http://fudousan.ma-mu.com/archives/000060.html 不動産証券化のポイント Sun, 18 Jun 2006 12:01:01 +0900 株式譲渡制限会社とは、すべての株式を譲渡制限株式とする株式会社のことです。 株式譲渡制限会社は、新会社法施行後、現行の有限会社と同じ、簡易な組織形態で株式会社を設立することができる会社形態です。 http://fudousan.ma-mu.com/archives/000101.html http://fudousan.ma-mu.com/archives/000101.html 不動産証券化ストラクチャー Sun, 18 Jun 2006 12:01:01 +0900 賃貸事業損益とは、営業純収益（ＮＯＩ）から減価償却費と仲介手数料を差し引いたもので、収益から費用を差し引いて算出した「損益」を示す指標です。営業純収益（ＮＯＩ）や純キャッシュフロー（ＮＣＦ）のようなキャッシュフローと区別することが大切です。 http://fudousan.ma-mu.com/archives/000073.html http://fudousan.ma-mu.com/archives/000073.html 不動産証券化の収益性 Sun, 18 Jun 2006 12:01:01 +0900 ＮＯＩ（Net Operating Income）とは、賃貸オフィスビル全体の収入である総収益（ＧＩ）から、オフィスビルの運営費を差し引いた営業純収益のことです。営業純収益（ＮＯＩ）がオフィスビルが経常的に生み出すキャッシュフローであり、オフィスビルの基礎的な収益力を示す指標になります。 http://fudousan.ma-mu.com/archives/000076.html http://fudousan.ma-mu.com/archives/000076.html 不動産証券化の収益性 Sun, 18 Jun 2006 12:01:01 +0900 アセットマネージャー（Asset Manager）とは、ＳＰＥを実質的に動かしている資産管理者のことで、略してＡＭと呼びます。投資家が所有する不動産などの資産価値を最大化するための計画を検討・実施したり、不動産の購入や管理・運営、不動産の売却などする立場にあります。 http://fudousan.ma-mu.com/archives/000086.html http://fudousan.ma-mu.com/archives/000086.html 不動産証券化の基本 Sun, 18 Jun 2006 12:01:01 +0900 標準性ガイドラインとは、ＤＣＦ法によって投資採算価値を求める際の基準となるものです。標準性ガイドラインでは、投資対象不動産のリスクランクに応じて、標準的に適用すべき金利やＬＴＶ（借入比率）を仮の条件として決め、ＤＳＣＲ（借入償還余裕率）やＢＥＲ（損益償還余裕率）が一定範囲内に入るよう価格を計算して数値を出すべきとしています。 http://fudousan.ma-mu.com/archives/000062.html http://fudousan.ma-mu.com/archives/000062.html 不動産証券化の収益性 Sun, 18 Jun 2006 12:01:01 +0900 ＷＡＣＣ（Weighted Average Capital Cost）とは、加重平均資本コストとも言い、デットとエクイティの調達コストを加重平均して算出された加重平均調達コストのことです。例えば、オフィスビルの投資利回りがＷＡＣＣで算出された割合より高ければ、ＳＰＥはその差額だけ収益を得ることが出来ると言えます。なお、エクイティ投資家の求める投資利回りを理論的に算出するものとして、資本資産価格モデル（ＣＡＰＭ：Capital Asset Pricing Model）があります。 http://fudousan.ma-mu.com/archives/000067.html http://fudousan.ma-mu.com/archives/000067.html 不動産証券化の収益性 Sun, 18 Jun 2006 12:01:01 +0900 ゼロ金利政策とは、短期金融市場に資金を大量に供給して、無担保コール翌日物の金利をほぼゼロに近い状態にまで低くするという日本銀行が行なった金融政策です。 http://fudousan.ma-mu.com/archives/000204.html http://fudousan.ma-mu.com/archives/000204.html 資産運用のキーワード Sun, 18 Jun 2006 12:01:01 +0900 住宅ローンの頭金とは、マイホーム購入代金のうち現金で支払う部分のマイホーム購入代金のことです。 マイホームを住宅ローンを利用せず、現金だけで買う人は少数派で、不足分は金融機関で住宅ローンを借りるのが一般的です。住宅ローンが組める上限額が設定されている場合が多いので、頭金は最低２割程度は現金で用意する必要があります。また、不動産の売買には仲介者への手数料、税金が物件価額の１割程度かかることを考えると合計で、物件価額の３割程度の頭金を用意しておくべきでしょう。 http://fudousan.ma-mu.com/archives/000165.html http://fudousan.ma-mu.com/archives/000165.html 住宅ローン Sun, 18 Jun 2006 12:01:01 +0900 任意組合とは、組合員がそれぞれ出資して共同事業を営む契約を締結することで成立する組合のことで、パススルー型ビーグルのひとつです。任意組合は、共通の目的をもった人たちが集まって作られ、事業で生み出される利益の獲得、リスクの負担ともに最終的に組合員が共同でする仕組みとなっています。 http://fudousan.ma-mu.com/archives/000139.html http://fudousan.ma-mu.com/archives/000139.html 不動産証券化ストラクチャー Sun, 18 Jun 2006 12:01:01 +0900 商法改正が、平成１３年から１４年にかけて大幅に行なわれました。企業活動がグローバルになった昨今、旧商法では現在の社会経済情勢に対応することが難しくなったためです。改正の要点は、ＩＴ社会への対応、株価・景気対策、株主代表訴訟制度の改正、執行役員制度の法制化などがあります。 http://fudousan.ma-mu.com/archives/000198.html http://fudousan.ma-mu.com/archives/000198.html 資産運用のキーワード Sun, 18 Jun 2006 12:01:01 +0900 倒産予防措置には、ＳＰＥの事業を他事業との兼業を禁止してリスクを回避したり、借入金制限、第三者の保証や保険などによる信用補完などの方法が用いられます。 http://fudousan.ma-mu.com/archives/000129.html http://fudousan.ma-mu.com/archives/000129.html 不動産証券化ストラクチャー Sun, 18 Jun 2006 12:01:01 +0900 SPCとは、特定目的会社のことで、Special Purpose Companyの略称です。SPC法に基づいて、証券の発行と運用還元のために設立された会社です。 http://fudousan.ma-mu.com/archives/000017.html http://fudousan.ma-mu.com/archives/000017.html 不動産の証券化 Sun, 18 Jun 2006 12:01:01 +0900 ポートフォリオとは、「分散投資」の考え方を具体的に実現したものです。 多銘柄への分散投資における各証券への投資比率のことなどもポートフォリオと言います。 http://fudousan.ma-mu.com/archives/000002.html http://fudousan.ma-mu.com/archives/000002.html リスクの分散 Sun, 18 Jun 2006 12:01:01 +0900 財形融資とは、勤務先で財形貯蓄を行っている方に対して、ある一定条件を満たすことで行われる融資のことです。住宅資金や教育資金など目的別に財形融資を受けることができます。ただし、勤務先が財形制度を導入している場合に限ります。 http://fudousan.ma-mu.com/archives/000186.html http://fudousan.ma-mu.com/archives/000186.html 財形 Sun, 18 Jun 2006 12:01:01 +0900 ノンリコースローン（非遡及型貸出・Non-Recourse Loan）とは、ＳＰＥの保有する不動産の収益性に着目し、その不動産の価値およびその不動産から生じるキャッシュフローだけを担保に貸し出されるローンのことです。 金融機関等からデットで資金を調達する場合の借入れのことをノンリコースローンと呼びます。 http://fudousan.ma-mu.com/archives/000082.html http://fudousan.ma-mu.com/archives/000082.html 不動産証券化の基本 Sun, 18 Jun 2006 12:01:01 +0900 ＢＩ（Ｂｕｓｉｎｅｓｓ　Ｉｎｔｅｒｒｕｐｔｉｏｎ：営業中断期間）とは、地震リスク評価の指標のひとつで、地震による建物の損壊によって、営業困難な状態となる期間を、営業不可能な中断期間と営業稼働率が１００％に復旧するまでの期間で示した指標です。 http://fudousan.ma-mu.com/archives/000110.html http://fudousan.ma-mu.com/archives/000110.html 不動産証券化ストラクチャー Sun, 18 Jun 2006 12:01:01 +0900 返済額軽減型繰上返済とは、当初の返済期間を変えずに毎回の返済額を軽減する繰上返済方法です。 期間短縮型繰上返済と同様に利息負担の軽減ができますが、期間短縮型繰上返済の方が、利息軽減効果が高くなるので、毎回の返済額に無理がない場合は、期間短縮型繰上返済を選択するほうが賢明でしょう。 ・期間短縮型繰上返済 http://fudousan.ma-mu.com/archives/000147.html http://fudousan.ma-mu.com/archives/000147.html 住宅ローン Sun, 18 Jun 2006 12:01:01 +0900 日銀短観主要企業調査とは、 日銀短観 の調査の一つで、大企業約７００社を対象にしたものです。 ・日銀短観全国企業調査 http://fudousan.ma-mu.com/archives/000168.html http://fudousan.ma-mu.com/archives/000168.html 投資指標 Sun, 18 Jun 2006 12:01:01 +0900 インフレ（インフレーション）とは、需要が供給を上回っている状態のことを指します。物価が上昇し続ける現象のことで、通貨量が増え、貨幣の価値が下がっている状態です。 ・デフレ（デフレーション） http://fudousan.ma-mu.com/archives/000202.html http://fudousan.ma-mu.com/archives/000202.html 資産運用のキーワード Sun, 18 Jun 2006 12:01:01 +0900 変動金利とは、預け入れ期間の途中で、金利情勢の変化に伴い定期的に見直される金利のことです。変動金利は、預け入れ期間の途中で金利が変わることがあり、金利の上昇面で預けると、適用金利も上がっていき、有利な運用をすることができます。 ・固定金利 http://fudousan.ma-mu.com/archives/000218.html http://fudousan.ma-mu.com/archives/000218.html 金利と利回り Sun, 18 Jun 2006 12:01:01 +0900 ケイマンＳＰＣ＋慈善信託方式とは、 倒産隔離の手法のひとつです。ケイマンＳＰＣとは、ケイマンにＳＰＣを設立し、このＳＰＣに国内ＳＰＥの議決権ある出資持分を所有させることです。国内ＳＰＥがケイマンＳＰＣの子会社となり、オリジネーターと分離させることができます。さらに、ケイマンＳＰＣが発行する議決権付き株式を信託会社に譲渡して、 慈善信託を設定します。 http://fudousan.ma-mu.com/archives/000135.html http://fudousan.ma-mu.com/archives/000135.html 不動産証券化ストラクチャー Sun, 18 Jun 2006 12:01:01 +0900 リスクとは、リターン（収益）の振れ幅の大きさのことを言います。 リスクが大きければ、リターンの振れ幅も大きくなり、逆に、リスクが小さければ、リターンの振れ幅も小さくなると考えることが出来ます。一般的には、投資した結果、どれだけの損失を受ける危険性があるかということです。 http://fudousan.ma-mu.com/archives/000014.html http://fudousan.ma-mu.com/archives/000014.html リスクの分類 Sun, 18 Jun 2006 12:01:01 +0900 財形住宅貯蓄とは、住宅の購入や増改築を目的に積み立てる財形貯蓄の１つです。 財形制度を行なう企業に勤める５５歳未満の社員であれば誰でも利用することができるのが財形住宅貯蓄の特徴で、貯蓄型財形住宅貯蓄と保険型財形住宅貯蓄の２種類があります。一定の条件を満たせば、財形住宅貯蓄の利子が非課税になる特典もある財形貯蓄です。 財形住宅貯蓄は、５年以上にわたって定期的に積立てることが条件で、住宅資金として使う場合は５年以内でも非課税となります。 住宅資金以外の払出しには、過去５年間に生じた全利息に20％課税されるペナルティーがあります。（保険型財形住宅貯蓄については、積立て開始からの全ての利子について20％課税されます） http://fudousan.ma-mu.com/archives/000184.html http://fudousan.ma-mu.com/archives/000184.html 財形 Sun, 18 Jun 2006 12:01:01 +0900 ＩＲＲ（Internal Rate of Return）とは、 お金の現在価値の概念を利用して、投資対象不動産の投資利回りを算出する指標で、内部収益率のことです。ＩＲＲ（内部収益率）は、投資により得られるキャッシュフローの現在価値と初期投資額が等しくなる割引率を求める計算式です。 http://fudousan.ma-mu.com/archives/000069.html http://fudousan.ma-mu.com/archives/000069.html 不動産証券化の収益性 Sun, 18 Jun 2006 12:01:01 +0900 耐震診断とは、 地震が起きたときの建物が被害を受ける可能性（地震に対する強さ）を調査するもので、建物の耐震性能を診断します。耐震診断は、地震の影響に関する評価方式のひとつです。建物は、建築基準法によって、構造（鉄筋・木造造など）ごとに「耐震基準」が定められています。 http://fudousan.ma-mu.com/archives/000112.html http://fudousan.ma-mu.com/archives/000112.html 不動産証券化ストラクチャー Sun, 18 Jun 2006 12:01:01 +0900 投機とは、為替取引や先物取引などで短期間に大きなリターンを得ることです。 競馬や宝くじといったギャンブルと同様で、「当たるか外れるか」のリスクをコントロールすることは、投資のリスクをコントロールするよりも難しいと言えるでしょう。 ・投資 http://fudousan.ma-mu.com/archives/000191.html http://fudousan.ma-mu.com/archives/000191.html 資産運用 Sun, 18 Jun 2006 12:01:01 +0900 プライムレートとは、銀行が信用度の高い優良企業に資金を貸し出す際の最優遇金利のことです。プライムレートには「短期プライムレート」と「長期プライムレート」があります。 ・短期プライムレート ・長期プライムレート http://fudousan.ma-mu.com/archives/000172.html http://fudousan.ma-mu.com/archives/000172.html 投資指標 Sun, 18 Jun 2006 12:01:01 +0900 資産流動化型の証券化とは、企業が保有不動産をオフバランスする手法のことです。 バブル崩壊で各企業がひたすら財務体質の健全化に向かって進んでいた時期、資産流動化型の証券化が急速に普及しました。 http://fudousan.ma-mu.com/archives/000145.html http://fudousan.ma-mu.com/archives/000145.html 不動産証券化市場 Sun, 18 Jun 2006 12:01:01 +0900 2000年まで日本では投資信託の運用資産に不動産を組入れることが認められていませんでした。2000年9月に投資信託法の改正に伴って、日本にJ-REIT（Jリート）という不動産投資信託商品が生まれたのです。 http://fudousan.ma-mu.com/archives/000049.html http://fudousan.ma-mu.com/archives/000049.html 不動産投資信託 Sun, 18 Jun 2006 12:01:01 +0900 匿名組合とは、商法上の契約形態のひとつで、資金を運用したいけれど匿名で名前を公表したくない投資家が事業経営者に資金を提供して、営業から生じる収益の分配を受け取るための組合のことです。 投資家からすれば匿名の組合員になりますから、対外的には出資者が誰なのかわかりません。匿名組合は、投資信託や不動産の流動化などの局面で活用されています。匿名ですから事業の運営には関与しないことも匿名組合の特徴といえるでしょう。 http://fudousan.ma-mu.com/archives/000024.html http://fudousan.ma-mu.com/archives/000024.html 不動産の証券化 Sun, 18 Jun 2006 12:01:01 +0900 ＴＯＰＩＸ（東証株価指数）とは、日経平均株価とならんで重要な指数の１つで、東京証券取引所に上場されている全銘柄を対象に株の時価総額をもとに算出し、東京証券取引所が日々発表している株価指数のことです。 http://fudousan.ma-mu.com/archives/000178.html http://fudousan.ma-mu.com/archives/000178.html 投資指標 Sun, 18 Jun 2006 12:01:01 +0900 利回り（年利回り）とは、利息の総額を元本で割り、さらに１年あたりの平均値を出して求めた１年間の収益率のことです。 http://fudousan.ma-mu.com/archives/000224.html http://fudousan.ma-mu.com/archives/000224.html 金利と利回り Sun, 18 Jun 2006 12:01:01 +0900 財形貯蓄とは、サラリーマン（勤労者）の方などが勤務先からもらう給料から天引きで行われる貯蓄のことです。一般的に、財形貯蓄は一般財形貯蓄、財形年金貯蓄、財形住宅貯蓄の３種類に分けられます。勤務先が財形制度を導入している場合に有効であることは言うまでもありません。 http://fudousan.ma-mu.com/archives/000187.html http://fudousan.ma-mu.com/archives/000187.html 財形 Sun, 18 Jun 2006 12:01:01 +0900 パススルー型（Pass-through＝通過型）とは、ＳＰＥに法人税が課税されない 導管体（ビーグル）のことです。 パススルー型ビーグルには、任意組合、匿名組合、信託などがあります。 ・ペイスルー型 ◇パススルー型ビーグル ・任意組合 ・匿名組合 ・信託 http://fudousan.ma-mu.com/archives/000140.html http://fudousan.ma-mu.com/archives/000140.html 不動産証券化ストラクチャー Sun, 18 Jun 2006 12:01:01 +0900 金利の計算方法には、「単利」と「複利」があります。 ・単利 ・複利 http://fudousan.ma-mu.com/archives/000223.html http://fudousan.ma-mu.com/archives/000223.html 金利と利回り Sun, 18 Jun 2006 12:01:01 +0900 匿名組合契約とは、匿名組合員が営業者のために出資し、営業者の事業から得られる営業利益を分配することを約束する契約のことで、匿名組合員と営業者の個々の契約のことを指します。匿名組合員と営業者が全員で契約を締結することではありません。 http://fudousan.ma-mu.com/archives/000104.html http://fudousan.ma-mu.com/archives/000104.html 不動産証券化ストラクチャー Sun, 18 Jun 2006 12:01:01 +0900 継続的関与とは、不動産譲渡後も、オリジネーターが不動産に継続的に関与している場合は、必ずしもリスク・経済価値のおおよそすべてがＳＰＥに移っていないとする考え方のことです。継続的関与は、オリジネーターがオフバランスするための判断ポイントのひとつです。 http://fudousan.ma-mu.com/archives/000124.html http://fudousan.ma-mu.com/archives/000124.html 不動産証券化ストラクチャー Sun, 18 Jun 2006 12:01:01 +0900 その他の倒産隔離には、 ＳＰＥ自体の倒産からの倒産隔離 ＳＰＥのスポンサー（エクイティ出資者など）からの倒産隔離 サービサー（債権回収業者）からの倒産隔離 などいくつかの種類があります。 http://fudousan.ma-mu.com/archives/000131.html http://fudousan.ma-mu.com/archives/000131.html 不動産証券化ストラクチャー Sun, 18 Jun 2006 12:01:01 +0900 財形教育融資制度とは、財形貯蓄を行っている人が利用できる財形融資制度です。財形教育融資制度の融資対象となる資金は、本人または親族の入学時の進学資金及び在学中の修学資金です。財形教育融資制度の融資額は財形貯蓄残高の５倍以内で、４５０万円が上限となります。 http://fudousan.ma-mu.com/archives/000181.html http://fudousan.ma-mu.com/archives/000181.html 財形 Sun, 18 Jun 2006 12:01:01 +0900 差引法とは、鑑定書の建物積算価格を建物価額とし、売買価額から建物価額を差引いて土地価額を計算する方法のことです。差引法は、ＳＰＥの不動産の取得価額を土地と建物に配分するために用いられる方法のひとつです。 http://fudousan.ma-mu.com/archives/000121.html http://fudousan.ma-mu.com/archives/000121.html 不動産証券化ストラクチャー Sun, 18 Jun 2006 12:01:01 +0900 トランチング（Tranching）とは、ＳＰＥの資金調達方法のデットやエクイティを投資家のニーズに合わせて、さらにリスクや利回り等の条件によって区分して細分化することです。その細分化された各部分をトランシェ（Tranche）といいます。 http://fudousan.ma-mu.com/archives/000079.html http://fudousan.ma-mu.com/archives/000079.html 不動産証券化の基本 Sun, 18 Jun 2006 12:01:01 +0900 長期金利とは、取引の期間が１年を超える金融商品に適用される金利のことです。 代表的な長期金利には、「国債」や「長期プライムレート」などがあります。 ・短期金利 http://fudousan.ma-mu.com/archives/000212.html http://fudousan.ma-mu.com/archives/000212.html 金利と利回り Sun, 18 Jun 2006 12:01:01 +0900 つなぎ融資とは、住宅ローンを申し込んだ金融機関から融資金が下りるまでの間、一時的に借り入れるローンのことです。 住宅金融公庫の場合、土地・建物の引渡しが終わり名義変更がされてから融資実行となるため、民間の金融機関で住宅ローンを組む場合と違い、住宅の引渡しと同時に融資が実行されません。その期間的なズレに対応するためにつなぎ融資を利用します。 http://fudousan.ma-mu.com/archives/000154.html http://fudousan.ma-mu.com/archives/000154.html 住宅ローン Sun, 18 Jun 2006 12:01:01 +0900 オフバランス化とは、不動産証券化によるメリットとなるものです。オフバランスは、企業の保有する不動産を貸借対照表から外して資産を圧縮する、という意味です。オフバランス化することで、バランスシートを健全化させる効果が期待できます。 http://fudousan.ma-mu.com/archives/000023.html http://fudousan.ma-mu.com/archives/000023.html 不動産の証券化 Sun, 18 Jun 2006 12:01:01 +0900 投資信託委託業者とは、資産運用のための器である投資法人から実際に不動産の取得・売却・管理運営などの判断を委託された不動産の専門家のことです。投資信託委託業者となるには、宅建業免許、取引一任代理の認可、投資信託委託業者の認可の３つが必要です。 http://fudousan.ma-mu.com/archives/000096.html http://fudousan.ma-mu.com/archives/000096.html 不動産証券化ストラクチャー Sun, 18 Jun 2006 12:01:01 +0900 サービサー（債権回収業者）からの倒産隔離とは、サービサー固有の資金とサービサーに依頼した場合の賃貸住宅回収賃料などの資金が混じってしまうリスク（コミングリング・リスク）から、回避することです。コミングリング・リスクに対しては、分別管理などの対策などをとります。 http://fudousan.ma-mu.com/archives/000126.html http://fudousan.ma-mu.com/archives/000126.html 不動産証券化ストラクチャー Sun, 18 Jun 2006 12:01:01 +0900 住宅ローンの金利には、「固定金利型」と「変動金利型」があります。 「固定金利型」と「変動金利型」には、それぞれメリットとデメリットがあります。 ・固定金利型住宅ローン ・変動金利型住宅ローン http://fudousan.ma-mu.com/archives/000159.html http://fudousan.ma-mu.com/archives/000159.html 住宅ローン Sun, 18 Jun 2006 12:01:01 +0900 元利均等返済住宅ローンとは、元金・利息とも合わせて毎月の返済額を均等に返済していく返済方法です。 元利均等返済住宅ローンは、住宅ローンで返済方法がもっともポピュラーな返済方法で、ほとんどの金融機関で取り扱っています。元利均等返済住宅ローンの特徴は、毎月の返済金額が一定になりますので、大変わかりやすく、将来の資金計画が立てやすいところです。毎月の返済額は均等でも、元金と利息の内訳は均等ではありません。最初は利息ばかり返済することになりますが、後半になるにしたがって元金の返済が増えていきます。 ・元金均等返済住宅ローン http://fudousan.ma-mu.com/archives/000160.html http://fudousan.ma-mu.com/archives/000160.html 住宅ローン Sun, 18 Jun 2006 12:01:01 +0900 J-REIT（Jリート）は、一般的な不動産投資に大きな資金が必要になることと比べると比較的安い資金で投資できます。不動産投資信託は、１口20万円〜50万円くらいが相場といわれています。証券取引所で自由に売買できるので流動性が高く、利回りも５％〜８％と銀行にお金を預けておくよりも安定した投資を行えることがメリットといえます。 http://fudousan.ma-mu.com/archives/000047.html http://fudousan.ma-mu.com/archives/000047.html 不動産投資信託 Sun, 18 Jun 2006 12:01:01 +0900 国内総生産とは、一定期間に国内で産み出された付加価値の総額のことです。国内総生産には、「名目国内総生産（名目ＧＤＰ）」と「実質国内総生産（実質ＧＤＰ）」があります。景気の現状を把握には、実質国内総生産を利用します。ＧＤＰで景気を判断する際には 経済成長率 を用いるのが一般的でしょう。 （ＧＤＰ＝Gross Domestic Productの略） ・名目国内総生産（名目ＧＤＰ） ・実質国内総生産（実質ＧＤＰ） http://fudousan.ma-mu.com/archives/000176.html http://fudousan.ma-mu.com/archives/000176.html 投資指標 Sun, 18 Jun 2006 12:01:01 +0900 流動性リスクとは、株式や債券、その他金融商品などを現金化する際に、すぐに換金することができない、または、換金することができたとしても、不利な条件でしか換金できないことなどから損失を被るリスクのことです。 http://fudousan.ma-mu.com/archives/000008.html http://fudousan.ma-mu.com/archives/000008.html リスクの分類 Sun, 18 Jun 2006 12:01:01 +0900 流動性資金とは、日常の生活費や病気や怪我など急に必要になる資金のことです。 流動性資金は必要な時にいつでも引き出しが可能な普通預金や通常貯金、貯蓄預金などで運用をします。 ・安全性資金（使用予定資金） ・収益性資金（利殖性資金） http://fudousan.ma-mu.com/archives/000209.html http://fudousan.ma-mu.com/archives/000209.html 資金の分類 Sun, 18 Jun 2006 12:01:01 +0900 投資信託法とは、投資信託および投資法人に関する法律で、もともと証券投資信託法として制定されたものが、法改定で、運用資産の範囲が不動産等に拡大されたものです。投資信託法は、「投資信託」と「投資法人」の二つを証券化のための器として定めています。 http://fudousan.ma-mu.com/archives/000098.html http://fudousan.ma-mu.com/archives/000098.html 不動産証券化ストラクチャー Sun, 18 Jun 2006 12:01:01 +0900 マンション不動産投資とは、投資用のマンションを購入して他人に貸すことによって収益を得る投資方法です。長期に渡って安定した定期的な収入が見込めるので、私的年金として活用できるだけでなく、投資利回りも高いので節税効果も期待できるわけです。 マンションは実物資産ですから、価値が下落してもゼロにならない点も魅力のひとつでしょう。バブルの頃は土地の値上がり益を目的とするキャピタルゲインを狙った投資でしたが、地価上昇が見込めなくともマンション不動産投資なら定期的な家賃というインカムゲインを得ることができるのです。 http://fudousan.ma-mu.com/archives/000037.html http://fudousan.ma-mu.com/archives/000037.html 不動産投資の基本 Sun, 18 Jun 2006 12:01:01 +0900 実質金利とは、インフレなど考慮し、名目金利から予想される物価上昇率を差し引いた実質的な金利のことです。インフレ時にはいくら名目金利が高い場合でも、物価上昇が金利を上回り、実質金利がマイナスになる場合があります。 ・名目金利 http://fudousan.ma-mu.com/archives/000216.html http://fudousan.ma-mu.com/archives/000216.html 金利と利回り Sun, 18 Jun 2006 12:01:01 +0900 建築物の遵法性の調査とは、建築物が関連法規を守って、建築されているかどうかを調査するものです。建築当初は法規に反していなくても、その後の増改築や利用方法などによって、遵法性が疑わしいことがあるからです。 建築物の遵法性の調査は、「エンジニアリングレポート（建物診断）」に記載される調査結果のひとつです。 http://fudousan.ma-mu.com/archives/000117.html http://fudousan.ma-mu.com/archives/000117.html 不動産証券化ストラクチャー Sun, 18 Jun 2006 12:01:01 +0900 デベロップメント型証券化とは、開発事業と資金調達をＳＰＥが事業主体となって引き受ける事業方式です。デベロップメント型証券化では、エクイティ投資分に見合った資金とリスクで、より規模の大きい不動産開発事業に取り組むことができることになります。 http://fudousan.ma-mu.com/archives/000043.html http://fudousan.ma-mu.com/archives/000043.html 不動産投資ビジネス Sun, 18 Jun 2006 12:01:01 +0900 資産運用の方法は、大きく「貯蓄」と「投資」に分けることができます。 資金の目的によって「貯蓄」と「投資」とをバランスよく組み合わせることが大切となります。 ・貯蓄 ・投資 http://fudousan.ma-mu.com/archives/000195.html http://fudousan.ma-mu.com/archives/000195.html 資産運用 Sun, 18 Jun 2006 12:01:01 +0900 時間分散投資とは、株式の売買などを一度に取引せず、何回かに分けて売買するこです。 http://fudousan.ma-mu.com/archives/000005.html http://fudousan.ma-mu.com/archives/000005.html リスクの分散 Sun, 18 Jun 2006 12:01:01 +0900 長期プライムレートとは、銀行が信用度の高い優良企業に長期（融資期間１年超）に資金を貸し出すときの優遇金利のことです。 ・短期プライムレート http://fudousan.ma-mu.com/archives/000170.html http://fudousan.ma-mu.com/archives/000170.html 投資指標 Sun, 18 Jun 2006 12:01:01 +0900 一括借上方式とは、不動産投資における管理会社との契約方法のひとつです。一括借上方式の場合、不動産投資している物件が空き室であっても賃料が保障されますので、空き室によって家賃収入を見込めなくなる不安から解放されます。ただし、その分物件管理会社へ支払う管理料は高くなります。 http://fudousan.ma-mu.com/archives/000033.html http://fudousan.ma-mu.com/archives/000033.html 不動産投資の基本 Sun, 18 Jun 2006 12:01:01 +0900 不動産価格の評価方法には、原価法（積算価格）、収益還元法（収益価格）、取引事例比較法（比準価格）の３種類があります。 http://fudousan.ma-mu.com/archives/000063.html http://fudousan.ma-mu.com/archives/000063.html 不動産証券化の収益性 Sun, 18 Jun 2006 12:01:01 +0900 スキームとは、不動産証券化に関する用語のことで、不動産を証券化する仕組み自体のことです。 http://fudousan.ma-mu.com/archives/000021.html http://fudousan.ma-mu.com/archives/000021.html 不動産の証券化 Sun, 18 Jun 2006 12:01:01 +0900 分散投資とは、いくつかの商品に資産を分散して投資することです。分散投資をすることにより、同じ投資金額であればそれを一つの商品に集中させるよりもリスクもリターンも低くなりますが、バランス良く資産を運用するためには、不可欠な方法と言えるでしょう。 http://fudousan.ma-mu.com/archives/000007.html http://fudousan.ma-mu.com/archives/000007.html リスクの分散 Sun, 18 Jun 2006 12:01:01 +0900 資産担保証券（ABS）とは、不動産を本来の所有者が持つほかの資産から切り離し、不動産が生み出すキャッシュフローを基に投資家に分配される証券のことです。不動産の証券化によって投資化に証券を発行し資金調達を行っていくわけです。 ・資産担保証券（ABS）＝Asset Backed Security http://fudousan.ma-mu.com/archives/000026.html http://fudousan.ma-mu.com/archives/000026.html 不動産の証券化 Sun, 18 Jun 2006 12:01:01 +0900 デットと エクイティの違いとは、デットは金融機関などから、ノンリコースローン等をうけているため、最優先の返済義務があります。そのため、ＳＰＥが保有する不動産から生じる収益は、ＳＰＥの運営費用やデットの利子の支払いに充てられ、その残りの利益から配当を受けることになります。しかし、エクイティは利益配分なので、デットよりもエクイティのほうがハイリスク・ハイリターンといえるでしょう。 http://fudousan.ma-mu.com/archives/000080.html http://fudousan.ma-mu.com/archives/000080.html 不動産証券化の基本 Sun, 18 Jun 2006 12:01:01 +0900 投資とは、より高い利益を得るために、リスクを前提に株式、投資信託、不動産投資などに資金を出し、将来、投資した資金よりも多くの金額を成果として戻ってくることを期待するものです。 貯蓄と違い、元本保証はありませんが、投資は単なる貯蓄よりも大きなリターンを期待し、その代わりにリスクを取る、とも言えます。 ・貯蓄 http://fudousan.ma-mu.com/archives/000193.html http://fudousan.ma-mu.com/archives/000193.html 資産運用 Sun, 18 Jun 2006 12:01:01 +0900 デューデリジェンス（Ｄｕｅ　Ｄｉｌｉｇｅｎｃｅ）とは、不動産取引を行なうとき、買主や投資家が対象不動産を詳細に調査して、投資価値やリスクについて適正に評価することを意味しており、物的、法的、経済的の３つの側面から、事前に詳細に調査を行なうことです。 デューデリジェンスは、不動産証券化の仕組みそのものではないものの、不動産証券化において必要不可欠なプロセスとなっています。 http://fudousan.ma-mu.com/archives/000119.html http://fudousan.ma-mu.com/archives/000119.html 不動産証券化ストラクチャー Sun, 18 Jun 2006 12:01:01 +0900 特例有限会社とは、新会社法施行前に設立された有限会社が新会社法施行後、実質的に新会社法施行前の有限会社とほぼ同様の規律を受けて存続する株式会社として存続する場合の呼び名です。 http://fudousan.ma-mu.com/archives/000099.html http://fudousan.ma-mu.com/archives/000099.html 不動産証券化ストラクチャー Sun, 18 Jun 2006 12:01:01 +0900 公定歩合とは、日本銀行が民間の金融機関に貸し付けを行なう際に適用される基準金利のことです。公定歩合が変動すると、市場の金利にも大きな影響を与えるといわれています。 http://fudousan.ma-mu.com/archives/000180.html http://fudousan.ma-mu.com/archives/000180.html 投資指標 Sun, 18 Jun 2006 12:01:01 +0900 日経平均株価（日経ダウ、日経２２５）とは、東京証券取引所１部上場銘柄から、代表的な銘柄２２５社を選び、米国ダウ・ジョーンズ者が開発した計算方法で算出した、日本経済新聞社が日々発表している株価指数のことです。 http://fudousan.ma-mu.com/archives/000179.html http://fudousan.ma-mu.com/archives/000179.html 投資指標 Sun, 18 Jun 2006 12:01:01 +0900 ＮＯＩ利回りとは、単年度の投資利回りを算出する方法で、営業純収益（ＮＯＩ）を投資額で割ることによって求める指標です。ＮＯＩ利回りは算出しやすく、実際の物件売買の初期段階で利回りを概算するときによく利用されています。 ＮＯＩの代わりにＮＣＦ（純キャッシュフロー）を利用する場合は、ＮＣＦ利回りとなります。 http://fudousan.ma-mu.com/archives/000072.html http://fudousan.ma-mu.com/archives/000072.html 不動産証券化の収益性 Sun, 18 Jun 2006 12:01:01 +0900 住宅ローンの返済方法には、代表的なものとして「元金均等返済住宅ローン」と「元利均等返済住宅ローン」の２種類があります。 元金均等返済住宅ローンと元利均等返済住宅ローンのどちらを選択するかでその後の住宅ローンの総支払額や、月々の住宅ローン返済の負担感がかなり異なってきます。一般に元金均等返済住宅ローンの方が返済総額が少なくなりますが、慎重に比較検討すべきでしょう。 ・元金均等返済住宅ローン ・元利均等返済住宅ローン http://fudousan.ma-mu.com/archives/000162.html http://fudousan.ma-mu.com/archives/000162.html 住宅ローン Sun, 18 Jun 2006 12:01:01 +0900 ＮＣＦ（Net Cash Flow）とは、営業純収益（ＮＯＩ）から、資本的支出（ＣＡＰＥＸ）と仲介手数料、原状回復費用を差し引いた、純キャッシュフローのことです。ＮＣＦは、ＮＯＩと同様オフィスビルの収益性を示す指標として、頻繁に利用されます。 http://fudousan.ma-mu.com/archives/000074.html http://fudousan.ma-mu.com/archives/000074.html 不動産証券化の収益性 Sun, 18 Jun 2006 12:01:01 +0900 財形住宅融資制度とは、財形住宅貯蓄を行っている人が住宅を取得する時に利用できる財形融資の制度です。 財形住宅融資は、財形住宅貯蓄残高の１０倍以内で最高４０００万円まで借り入れることができます。財形住宅融資は、「財形持家融資」または、「財形持家転貸融資」とも呼ばれています。 http://fudousan.ma-mu.com/archives/000182.html http://fudousan.ma-mu.com/archives/000182.html 財形 Sun, 18 Jun 2006 12:01:01 +0900 不動産投資インデックスとは、不動産投資の判断基準となる指標・指数のことです。 不動産投資インデックスは、ある不動産の投資収益率を客観的に比較できる指標として役立ちます。不動産投資インデックスの中には、実物不動産に対するものとＪ−ＲＥＩＴのような不動産証券化商品に対するもののの２種類があります。 http://fudousan.ma-mu.com/archives/000061.html http://fudousan.ma-mu.com/archives/000061.html 不動産証券化の収益性 Sun, 18 Jun 2006 12:01:01 +0900 資産流動化法とは、金融機関の不良債権などの処理を円滑に促進すべく、金融ビッグバンの一環として施行された資産の流動化に関する法律です。 http://fudousan.ma-mu.com/archives/000108.html http://fudousan.ma-mu.com/archives/000108.html 不動産証券化ストラクチャー Sun, 18 Jun 2006 12:01:01 +0900 建物修繕更新費用とは、建築物の経過年数や維持管理状況などを踏まえて調査される「エンジニアリングレポート（建物診断）」に記載される調査結果のひとつです。建物修繕更新費用がどのくらい必要であるかによって、その不動産が生み出す将来のキャッシュフローに直接的に影響を与え、不動産の評価額にも反映されます。 http://fudousan.ma-mu.com/archives/000115.html http://fudousan.ma-mu.com/archives/000115.html 不動産証券化ストラクチャー Sun, 18 Jun 2006 12:01:01 +0900 投資法人債とは、株式会社の社債に相当するもので、投資法人が投資家向けに発行する債券のことです。投資法人債は、投資法人が不動産などへの投資資金を調達する方法のひとつです。 http://fudousan.ma-mu.com/archives/000092.html http://fudousan.ma-mu.com/archives/000092.html 不動産証券化ストラクチャー Sun, 18 Jun 2006 12:01:01 +0900 ＬＬＣ−ＴＫ方式（合同会社＋匿名組合）とは、新会社法施行後に、これまで最も頻繁に利用されてきたＹＫ−ＴＫ方式（有限会社＋匿名組合）に代わるストラクチャーとして、検討されているストラクチャーのことです。ＬＬＣ−ＴＫ方式は、ＹＫ−ＴＫ方式と似ていますが、「有限会社」に代えて「合同会社」を利用するところに違いがあります。 http://fudousan.ma-mu.com/archives/000103.html http://fudousan.ma-mu.com/archives/000103.html 不動産証券化ストラクチャー Sun, 18 Jun 2006 12:01:01 +0900 デフレ（デフレーション）とは、供給が需要を上回っている状態のことを指します。物価が下がり続ける現象のことで、通貨量が減り、貨幣価値が上がっている状態です。 ・インフレ（インフレーション） http://fudousan.ma-mu.com/archives/000201.html http://fudousan.ma-mu.com/archives/000201.html 資産運用のキーワード Sun, 18 Jun 2006 12:01:01 +0900 為替リスクとは、為替相場の変動によって損益が生じるリスクのことです。為替レート は刻々と変動するため、高金利の商品でも予期せぬ損益が生じる場合があります。 http://fudousan.ma-mu.com/archives/000010.html http://fudousan.ma-mu.com/archives/000010.html リスクの分類 Sun, 18 Jun 2006 12:01:01 +0900 ＰＭＬ（Probable Maximum Loss：想定最大損失率）とは、 ４７５年に一度起こる地震により生じる建物の物的被害額のことを言い、「建物全体に対する損失率」として表しています。但し、計算する人により多少数値に前後が生じます。 ＰＭＬは、地震リスク評価の指標のひとつです。 http://fudousan.ma-mu.com/archives/000113.html http://fudousan.ma-mu.com/archives/000113.html 不動産証券化ストラクチャー Sun, 18 Jun 2006 12:01:01 +0900 団体信用生命保険（通称「団信」）とは、主に住宅ローンを組む際に契約する生命保険です。 住宅ローンの申込者を被保険者とする保険契約で、被保険者本人が死亡または所定の高度障害状態になったとき、生命保険会社が所定の保険金を保険金受取人である金融機関に支払うことで、住宅ローン債務が保険会社によって弁済されます。住宅ローンを組む際には強制加入となるケースが多いようです。保障期間が決められており、それを過ぎると保険金が降りない点に注意しましょう。 http://fudousan.ma-mu.com/archives/000152.html http://fudousan.ma-mu.com/archives/000152.html 住宅ローン Sun, 18 Jun 2006 12:01:01 +0900 自己責任原則とは、自分の判断と責任において投資を行なうことで、投資したことにより発生するリスクや損失は、投資家自身が責任を負わなければならないという投資のルールのことです。 自己責任の前提として、金融商品に関する十分な情報提供が必要です。銀行や証券会社から、金融商品に関する考えられるリスク等について説明（２００１年４月から説明の義務付け）を受けずに購入し、損失が生じた場合は、業者に損害賠償責任が課せられます。 http://fudousan.ma-mu.com/archives/000189.html http://fudousan.ma-mu.com/archives/000189.html 資産運用 Sun, 18 Jun 2006 12:01:01 +0900 利率とは、元本に対する 利子 の割合のことです。金利は金額と割合のどちらも指します。一般的に、金利は年利率で表示されています。 http://fudousan.ma-mu.com/archives/000225.html http://fudousan.ma-mu.com/archives/000225.html 金利と利回り Sun, 18 Jun 2006 12:01:01 +0900 収益性資金（利殖性資金）とは、余裕資金や将来に備える資金のことで長期間運用する資金のことです。流動性資金と安全性資金（使用予定資金）を確保したうえで、余った余裕資金がある場合は、収益性資金（利殖性資金）へ振り分けるといいでしょう。 収益性資金（利殖性資金）は、元本保証の商品では得られない、高収益が得られる可能性のある株式、株式投信、外貨預金、金などで運用するのが向いています。 ・流動性資金 ・安全性資金（使用予定資金） http://fudousan.ma-mu.com/archives/000207.html http://fudousan.ma-mu.com/archives/000207.html 資金の分類 Sun, 18 Jun 2006 12:01:01 +0900 ＳＰＥの導管性とは、ＳＰＥの利益に対し、ＳＰＥに法人税が課税されることなくエクイティの配当に回すことができることです。この性質を持つ器（vehicle、ビーグル）を、導管体（conduit、コンジット）と呼びます。ＳＰＥの利益に法人税が課税された場合、法人税を控除した残りの利益を投資家が配当として受け取ることになります。 ＳＰＥを使って不動産を証券化する場合、ＳＰＥに導管性を持たせることが重要なポイントのひとつとなります。 ・ＳＰＥの導管体 http://fudousan.ma-mu.com/archives/000142.html http://fudousan.ma-mu.com/archives/000142.html 不動産証券化ストラクチャー Sun, 18 Jun 2006 12:01:01 +0900 ＳＰＥとは、特別目的事業体のことで、Special Purpose Entityの略称です。ＳＰＥは有限会社や株式会社、または特定目的会社や投資法人などがあります。 http://fudousan.ma-mu.com/archives/000091.html http://fudousan.ma-mu.com/archives/000091.html 不動産証券化の基本 Sun, 18 Jun 2006 12:01:01 +0900 日銀短観全国企業調査とは、 日銀短観 の調査の一つで、中小企業約１万社を対象にしたものです。 ・日銀短観主要企業調査 http://fudousan.ma-mu.com/archives/000167.html http://fudousan.ma-mu.com/archives/000167.html 投資指標 Sun, 18 Jun 2006 12:01:01 +0900 優先出資証券とは、ＴＭＫに対する出資形態のひとつです。利益配当や会社または組合の清算の手続において、債務弁済後に残った積極財産の分配に関して、特定出資よりも優先する証券なのでこう呼ばれています。 http://fudousan.ma-mu.com/archives/000107.html http://fudousan.ma-mu.com/archives/000107.html 不動産証券化ストラクチャー Sun, 18 Jun 2006 12:01:01 +0900 J-REIT（Jリート）の種類は２つあり、会社型と契約型に分けることができます。 （１）会社型J-REIT（Jリート）：投資家から資金を集めて投資法人を設立し株式を発行します。会社が不動産投資して得られた利益を最終的に株主に分配していきます。ここで取引される株式のことは投資証券といわれているものです。 （２）契約型J-REIT（Jリート）：通常の投資信託同様の仕組みで取引されるもののことです。 http://fudousan.ma-mu.com/archives/000048.html http://fudousan.ma-mu.com/archives/000048.html 不動産投資信託 Sun, 18 Jun 2006 12:01:01 +0900 不動産特定共同事業法とは、複数の投資家が出資して、不動産会社などが事業を行い、その運用収益を投資家に分配する「不動産共同投資事業」を行なう業者を規制する法律で、不動産の小口化商品に関する投資家の保護を目的としています。 ※ 実物不動産の取引に適用される法律のひとつで現在のところは、実物不動産ではない不動産信託受益権の取引には適用されません。 http://fudousan.ma-mu.com/archives/000087.html http://fudousan.ma-mu.com/archives/000087.html 不動産証券化の基本 Sun, 18 Jun 2006 12:01:01 +0900 ＧＩ（Gross Income）とは、賃貸オフィスビル全体の収入のことで、総収益とも言います。総収益（ＧＩ）には、賃貸収入、駐車場収入、共益費などが含まれます。 http://fudousan.ma-mu.com/archives/000077.html http://fudousan.ma-mu.com/archives/000077.html 不動産証券化の収益性 Sun, 18 Jun 2006 12:01:01 +0900 実質国内総生産（実質ＧＤＰ）とは、時間の経過にともなう価格・物価変動を取り除いた 国内総生産 のことです。 ・名目国内総生産（名目ＧＤＰ） http://fudousan.ma-mu.com/archives/000174.html http://fudousan.ma-mu.com/archives/000174.html 投資指標 Sun, 18 Jun 2006 12:01:01 +0900 コール市場とは、代表的な 短期金利 の１つで、民間の金融機関同士が、一時的な資金の過不足を融通するために手元資金を貸し借りする市場のことです。呼ぶ（コールする）とすぐに応えるという意味から名付けらました。取引期間は主に1週間以内で行ないます。 ・手形割引市場 http://fudousan.ma-mu.com/archives/000214.html http://fudousan.ma-mu.com/archives/000214.html 金利と利回り Sun, 18 Jun 2006 12:01:01 +0900 中間法人方式とは、中間法人法に基づく有限責任中間法人を設立し、倒産隔離に活用する 倒産隔離の手法のひとつです。中間法人の目的は社員に共通する利益を図ることですが、剰余金を社員に分配することを目的としない社団で、同窓会、親睦団体、同好会などがそうです。中間法人には、無限責任中間法人と、証券化で倒産隔離に利用される有限責任中間法人の二種類があります。 ・ケイマンＳＰＣ＋慈善信託方式 http://fudousan.ma-mu.com/archives/000133.html http://fudousan.ma-mu.com/archives/000133.html 不動産証券化ストラクチャー Sun, 18 Jun 2006 12:01:01 +0900 繰上返済の方法には、「期間短縮型繰上返済」と「返済額軽減型繰上返済」の２つの方法があります。 利息負担の軽減効果が大きいのは、期間短縮型繰上返済といわれますが、収入が減って返済が難しいような場合は、返済額軽減型繰上返済で毎月の返済額を減らすのも１つの方法と言えるでしょう。ただし、繰上返済をするには、手数料がかかることが多いのでご注意ください。 ・期間短縮型繰上返済 ・返済額軽減型繰上返済 http://fudousan.ma-mu.com/archives/000149.html http://fudousan.ma-mu.com/archives/000149.html 住宅ローン Sun, 18 Jun 2006 12:01:01 +0900 ５％ルールとは、オリジネーターが何らかの形で対象不動産に関わっていても、リスク負担割合が「およそ５％」以内であれば、リスク・経済価値のおおよそすべてがＳＰＥに移っていると判断する考え方のことです。５％ルールは、オリジネーターがオフバランスするための留意すべき判断ポイントのひとつです。 http://fudousan.ma-mu.com/archives/000123.html http://fudousan.ma-mu.com/archives/000123.html 不動産証券化ストラクチャー Sun, 18 Jun 2006 12:01:01 +0900 複利とは、一定期間ごとに支払われる利息を元本に足して、その合計額を元に利息が計算される金利の計算方法です。利息が再投資され、利息が利息を生む仕組みになっています。複利には、「1カ月複利」「半年複利」「1年複利」などがありますが、同条件なら利息が元本に組み入れられる回数の多い「1カ月複利」が、最も効率的な運用ができるといえるでしょう。 ・単利 http://fudousan.ma-mu.com/archives/000221.html http://fudousan.ma-mu.com/archives/000221.html 金利と利回り Sun, 18 Jun 2006 12:01:01 +0900 J-REIT（Jリート）の仕組みを説明します。不動産投資信託は、多数の投資家から小口資金を集めてファンドを作ることから始まります。ファンドとなる基金をもとに投資の専門家であるファンドマネージャーが不動産資産で運用し、得られた賃貸収益や売却益などを投資家に配当する仕組みです。 一般的な投資信託の運用対象は株式や債券になりますが、J-REIT（Jリート）の場合は対象が不動産になるわけです。 http://fudousan.ma-mu.com/archives/000050.html http://fudousan.ma-mu.com/archives/000050.html 不動産投資信託 Sun, 18 Jun 2006 12:01:01 +0900 バリューアップ型証券化のメリットとは、ノンリコースローンを活用することにより投資額を抑えて稼動の不動産を取得できること、リニューアル資金をノンリコースローンで調達できること、バリューアップによる利益を受けることもできること、などにあります。 http://fudousan.ma-mu.com/archives/000039.html http://fudousan.ma-mu.com/archives/000039.html 不動産投資ビジネス Sun, 18 Jun 2006 12:01:01 +0900 不動産鑑定評価基準には、正常価格、限定価格、特定価格、特殊価格の４種類の不動産価格があります。証券化不動産の評価は、正常価格と特定価格が中心ですが、ＴＭＫ方式やＪ−ＲＥＩＴではＤＣＦ法による特定価格が使われます。 http://fudousan.ma-mu.com/archives/000064.html http://fudousan.ma-mu.com/archives/000064.html 不動産証券化の収益性 Sun, 18 Jun 2006 12:01:01 +0900 資金の分類は、「流動性資金」「安全性資金（使用予定資金）」「収益性資金（利殖性資金）」の３つに分けることができます。 手持ちの資金をそれぞれの目的に応じた金融商品で効率よく運用することが大切です。 ・流動性資金 ・安全性資金（使用予定資金） ・収益性資金（利殖性資金） http://fudousan.ma-mu.com/archives/000210.html http://fudousan.ma-mu.com/archives/000210.html 資金の分類 Sun, 18 Jun 2006 12:01:01 +0900 投資法人（Ｊ−ＲＥＩＴ）とは、投資信託法に基づく代表的な不動産証券化ストラクチャーのひとつです。投資法人（Ｊ−ＲＥＩＴ）では、投資法人が上場市場で、多数の投資家から多額の資金を調達することができます。 http://fudousan.ma-mu.com/archives/000097.html http://fudousan.ma-mu.com/archives/000097.html 不動産証券化ストラクチャー Sun, 18 Jun 2006 12:01:01 +0900 パーマネントローンとは、デベロップメント型証券化で建設資金の全額または一部を金融機関からノンリコースローンなどで調達し、建物竣工後、ＳＰＥで開発不動産をそのまま継続して保有するときにノンリコースローンから借り換えるローンのことです。 http://fudousan.ma-mu.com/archives/000041.html http://fudousan.ma-mu.com/archives/000041.html 不動産投資ビジネス Sun, 18 Jun 2006 12:01:01 +0900 価格変動リスクとは、投資している商品の市場価格がさまざまな要因で変動し、市場価格が購入価格を下回ることなど、価格が上がったり下がったりするリスクのことです。 市場の需要と供給の関係により、日々刻々と価格が動く株式や債券、投資信託などの金融商品に生じます。価格変動には様々な要因があり、企業収益の状況や当面の経済状況、景気などが強く影響してきます。 http://fudousan.ma-mu.com/archives/000012.html http://fudousan.ma-mu.com/archives/000012.html リスクの分類 Sun, 18 Jun 2006 12:01:01 +0900 管理型信託会社とは、登録制（内閣総理大臣）で参入が簡単ですが権限が限定されている信託業務の受託会社のことです。管理型信託会社の権限には、委託者指図による信託財産の管理処分や、信託財産の保存や利用などがあります。 http://fudousan.ma-mu.com/archives/000052.html http://fudousan.ma-mu.com/archives/000052.html 不動産証券化のポイント Sun, 18 Jun 2006 12:01:01 +0900 経済成長率とは、１年間の 国内総生産（ＧＤＰ） が前年に比べてどれだけ増加したかを示すものです。 ＝国内総生産（ＧＤＰ）の伸び率 http://fudousan.ma-mu.com/archives/000173.html http://fudousan.ma-mu.com/archives/000173.html 投資指標 Sun, 18 Jun 2006 12:01:01 +0900 有価証券の募集とは、新規発行される有価証券取得申込の勧誘のうち、勧誘対象者が５０名以上のときを指します。（証券取引法第２条３項１号、施行令第１条の４） 有価証券の募集では、証券取引法上、投資家保護のため、金融丁長官へ有価証券届出書の提出、投資家向けの目論見書の発行が必要となります。 http://fudousan.ma-mu.com/archives/000056.html http://fudousan.ma-mu.com/archives/000056.html 不動産証券化のポイント Sun, 18 Jun 2006 12:01:01 +0900 J-REIT（Jリート）のメリットは、大きく分けて３つ挙げられます。いずれも一般の不動産投資のデメリットを打ち消すものなのでよく把握しておいてください。 （１）いくつもの不動産を運用して分散投資されるため、比較的安定した投資方法になること。 （２）不動産投資のプロが投資に関する管理を行ってくれますから安心。 （３）少ない資金で不動産投資に参加できる。 http://fudousan.ma-mu.com/archives/000045.html http://fudousan.ma-mu.com/archives/000045.html 不動産投資信託 Sun, 18 Jun 2006 12:01:01 +0900 ＬＴＶ（Loan to Value）とは、証券化対象不動産の価値に対する借入金の割合を示すもので、不動産証券化する際、ストラクチャーの安定性を示す指標の中でも重要なものと言えます。ＬＴＶは、証券化する際にだけチェックされるべき指標ではなく、証券化後も定期的にチェックする必要があります。 http://fudousan.ma-mu.com/archives/000066.html http://fudousan.ma-mu.com/archives/000066.html 不動産証券化の収益性 Sun, 18 Jun 2006 12:01:01 +0900 キャッシュフローとは、不動産証券化に関しても使われる用語のことで、会計年度での現金収支のことです。一定期間内に増減した現金を表すのに使います。不動産投資におけるキャッシュフローは、不動産が生み出す収益のことを指します。 http://fudousan.ma-mu.com/archives/000019.html http://fudousan.ma-mu.com/archives/000019.html 不動産の証券化 Sun, 18 Jun 2006 12:01:01 +0900 信託業法の改正ポイントは、４つあります。 �@受託可能財産の範囲の拡大 　改正後、 特許権や著作権などの知的財産権を含まれるようになった 　不動産関連では、建物の賃借権も含まれる �A信託業務の担い手の拡大 　金融機関のみだった信託業務の受託会社が一般の事業会社にまで拡大 �B信託サービスの利用者窓口の拡大 　信託契約代理業と信託受益権販売業のふたつの制度の創設 �C「信託業務委託」の範囲の明確化 　信託銀行が不動産管理などを委託した場合に、一定の要件満たすことが必要 http://fudousan.ma-mu.com/archives/000054.html http://fudousan.ma-mu.com/archives/000054.html 不動産証券化のポイント Sun, 18 Jun 2006 12:01:01 +0900 ＮＰＶ（Net Pressent Value）とは、 お金の現在価値の概念を利用して、投資対象不動産の投資価値を算出する方法で、正味現在価値のことです。ＮＰＶ（正味現在価値）は、ある金額で不動産に投資して、一定期間運用した場合に最終的にどれだけの金額が残るかを現在価値であらわすものです。 http://fudousan.ma-mu.com/archives/000070.html http://fudousan.ma-mu.com/archives/000070.html 不動産証券化の収益性 Sun, 18 Jun 2006 12:01:01 +0900 レバレッジ効果とは、不動産証券化で不動産の投資利回りがデットの調達金利よりも高いときに、デットを活用することによってエクイティの投資の利回りを高くすることができるという効果のことです。しかし、このレバレッジ効果がありすぎるとローンの割合が高まり、倒産リスクが高くなるので注意が必要になります。 http://fudousan.ma-mu.com/archives/000068.html http://fudousan.ma-mu.com/archives/000068.html 不動産証券化の収益性 Sun, 18 Jun 2006 12:01:01 +0900 財形制度は、勤労者財産形成促進法によりサラリーマンやOLに貯蓄やマイホーム取得を促すために作られた制度です。勤務先の会社で財形制度を導入している場合にのみ利用が可能となります。財形制度は貯蓄と融資の両方の機能を兼ね備えています。 http://fudousan.ma-mu.com/archives/000188.html http://fudousan.ma-mu.com/archives/000188.html 財形 Sun, 18 Jun 2006 12:01:01 +0900 景気ウォッチャー調査とは、内閣府が景気に関して観察のできる職業の人に協力を得て、地域ごとの景気動向を的確かつ迅速に把握することを目的とする調査のことです。 ・日銀短観 http://fudousan.ma-mu.com/archives/000166.html http://fudousan.ma-mu.com/archives/000166.html 投資指標 Sun, 18 Jun 2006 12:01:01 +0900 宅地建物取引業法とは、宅地建物取引の適正な取引と、購入者などの利益の保護と宅地及び建物の流通の円滑化とを図る目的で作られた法律です。宅地建物取引業を営もうとする者に免許制度を実施し、その事業に対し必要な規制を行えるよう定められました。 ※ 実物不動産の取引に適用される法律のひとつで現在のところは、実物不動産ではない不動産信託受益権の取引には適用されません。 http://fudousan.ma-mu.com/archives/000088.html http://fudousan.ma-mu.com/archives/000088.html 不動産証券化の基本 Sun, 18 Jun 2006 12:01:01 +0900 環境リスク診断とは、アスベスト（石綿）やＰＣＢ（ポリ塩化ビフェニル）など人体に有害な建築資材などの使用状況について診断するもので、「エンジニアリングレポート（建物診断）」に記載される調査結果のひとつです。 http://fudousan.ma-mu.com/archives/000116.html http://fudousan.ma-mu.com/archives/000116.html 不動産証券化ストラクチャー Sun, 18 Jun 2006 12:01:01 +0900 真正売買とは、オリジネーターからＳＰＥに対して法的に有効かつ確実に売買が成されていることで、 倒産隔離を判断する重要ポイントのひとつです。 http://fudousan.ma-mu.com/archives/000136.html http://fudousan.ma-mu.com/archives/000136.html 不動産証券化ストラクチャー Sun, 18 Jun 2006 12:01:01 +0900 ＳＰＥの導管体とは、ＳＰＥの利益に対し、ＳＰＥに法人税が課税されることなくエクイティの配当に回すことができる性質を持つ器（vehicle、ビーグル）のことです。 導管体には、パススルー型（Pass-through＝通過型）とペイスルー型（Pay-through＝支払い通過型）の２種類があります。 ・パススルー型 ・ペイスルー型 http://fudousan.ma-mu.com/archives/000141.html http://fudousan.ma-mu.com/archives/000141.html 不動産証券化ストラクチャー Sun, 18 Jun 2006 12:01:01 +0900 デット型の不動産証券化とは、不動産担保貸付金を証券化するもので、住宅を担保とする住宅ローンを証券化するＲＭＢＳ（住宅ローン担保証券）と商業用不動産を担保とするノンリコースローンを証券化するＣＭＢＳ（商業用不動産ローン担保証券）の２種類があります。現在ＲＭＢＳやＣＭＢＳの市場はともに拡大しています。 http://fudousan.ma-mu.com/archives/000030.html http://fudousan.ma-mu.com/archives/000030.html 不動産ローンの証券化 Sun, 18 Jun 2006 12:01:01 +0900 資産運用型の証券化には、外国資本を中心に特定の投資家から資金を集めて不動産で運用する「プライベートファンド（私募ファンド）」や「Ｊ−ＲＥＩＴ」などがあります。 資産運用型の証券化の普及によって、投資資金が金融市場から不動産市場に直接流れる仕組みが出来上がりました。 http://fudousan.ma-mu.com/archives/000144.html http://fudousan.ma-mu.com/archives/000144.html 不動産証券化市場 Sun, 18 Jun 2006 12:01:01 +0900 会社更生法とは、経営が行き詰まったが、再建の見込みのある「株式会社」について、債権者や株主など関係者の利害を調整しつつ、その事業の維持・再建を図ることを目的とする法律のことです。 http://fudousan.ma-mu.com/archives/000100.html http://fudousan.ma-mu.com/archives/000100.html 不動産証券化ストラクチャー Sun, 18 Jun 2006 12:01:01 +0900 単利とは、当初の預け入れた元本に対してのみ利息が計算される金利の計算方法です。このため、利率が一定なら、毎年同じ額だけ利息がつくことになります。 ・複利 http://fudousan.ma-mu.com/archives/000222.html http://fudousan.ma-mu.com/archives/000222.html 金利と利回り Sun, 18 Jun 2006 12:01:01 +0900 不動産の証券化商品には大きく分けて以下の３種類が存在します。基づく法律によって商品特性は違ってきます。 （１）不動産特定共同事業法による匿名組合出資 （２）SPC法による優先出資証券 （３）不動産投資信託（J-REIT） 一般投資家向けの「不動産の証券化商品」としては（３）の不動産投資信託（J-REIT）が比較的投資額が格安なので人気となっています。 http://fudousan.ma-mu.com/archives/000025.html http://fudousan.ma-mu.com/archives/000025.html 不動産の証券化 Sun, 18 Jun 2006 12:01:01 +0900 倒産手続き回避措置には、債権者やＳＰＥの取締役などに倒産手続きの申し立て権利を放棄してもらう方法などがあります。 http://fudousan.ma-mu.com/archives/000128.html http://fudousan.ma-mu.com/archives/000128.html 不動産証券化ストラクチャー Sun, 18 Jun 2006 12:01:01 +0900 住宅金融公庫の証券化支援業務とは、住宅金融公庫の廃止後、住宅ローンの貸主となる民間金融機関が長期固定金利型の住宅ローンを安定的に供給できるように、住宅金融公庫とその業務を引き継ぐ独立行政法人金融支援機構が住宅ローンを証券化するのを支援する業務のことです。 証券化支援業務には、買取型（公庫が民間金融機関の住宅ローンを買取り、それを担保にＲＭＢＳを発行）と保証型（民間金融機関の住宅ローンを担保にＳＰＥが発行するＲＭＢＳを元利払を公庫が保証）があります。 http://fudousan.ma-mu.com/archives/000028.html http://fudousan.ma-mu.com/archives/000028.html 不動産ローンの証券化 Sun, 18 Jun 2006 12:01:01 +0900 積算価格とは、対象不動産を評価時点の再調達価格を求め、そこから物理的に古くなったり機能的に陳腐化したことによる価値の減価分を差引いて算出した価格のことです。 http://fudousan.ma-mu.com/archives/000120.html http://fudousan.ma-mu.com/archives/000120.html 不動産証券化ストラクチャー Sun, 18 Jun 2006 12:01:01 +0900 デット（Debt＝借入れ）とは、ＳＰＥが発行する証券のひとつで、ＳＰＥにとっての債務です。ＳＰＥはその債務の元本と利息の支払いを義務づけられます。 http://fudousan.ma-mu.com/archives/000083.html http://fudousan.ma-mu.com/archives/000083.html 不動産証券化の基本 Sun, 18 Jun 2006 12:01:01 +0900 ＣＡＰＥＸ（Capital Expenditure）とは、ビルの価値の維持向上や耐用年数の長期化などに寄与する資産価値を高める資本的支出のことです。ＣＡＰＥＸは、通常の修繕費として費用扱いにせず、資産計上されます。 http://fudousan.ma-mu.com/archives/000075.html http://fudousan.ma-mu.com/archives/000075.html 不動産証券化の収益性 Sun, 18 Jun 2006 12:01:01 +0900 バリューアップ型証券化とは、ＳＰＥを活用して既に稼動している不動産を取得し、価値を高めることによって利益を獲得する事業方式です。バリューアップ型証券化では、キャッシュフローを増やす必要性があり、不動産価値を高めるために賃料を上げたりテナントの稼働率を上げるなどして収入を増やすか、維持費のコストダウンで費用を減らすなどして支出を減らすのどちらか、または両方の対策を講じる必要があります。 http://fudousan.ma-mu.com/archives/000040.html http://fudousan.ma-mu.com/archives/000040.html 不動産投資ビジネス Sun, 18 Jun 2006 12:01:01 +0900 慈善信託とは、信託期間が終了したときに、残された財産を慈善団体に寄付する契約のことです。 http://fudousan.ma-mu.com/archives/000134.html http://fudousan.ma-mu.com/archives/000134.html 不動産証券化ストラクチャー Sun, 18 Jun 2006 12:01:01 +0900 提携住宅ローンとは、金融機関と不動産会社が提携して住宅取得者に提供される住宅ローンです。 ・非提携住宅ローン http://fudousan.ma-mu.com/archives/000156.html http://fudousan.ma-mu.com/archives/000156.html 住宅ローン Sun, 18 Jun 2006 12:01:01 +0900 投資と投機とは、いずれもリスクを伴う金融商品等に資金を投じることは同じですが、考え方は全くことなります。投資は、中長期的にリターンを得ることを目的とし、投機は短期間で大きなリターンを得ることを目的としています。 ・投資 ・投機 http://fudousan.ma-mu.com/archives/000192.html http://fudousan.ma-mu.com/archives/000192.html 資産運用 Sun, 18 Jun 2006 12:01:01 +0900 証券取引法とは、「国民経済の適切な運営及び投資者の保護に資するため、有価証券の発行及び売買その他の取引を公正ならしめ、且つ、有価証券の流通を円滑ならしめることを目的とする｣（証券取引法第１条）法律です。 http://fudousan.ma-mu.com/archives/000059.html http://fudousan.ma-mu.com/archives/000059.html 不動産証券化のポイント Sun, 18 Jun 2006 12:01:01 +0900 短期金利とは、取引の期間が１年未満の金利のことです。 代表的な短期金利には、「コール市場」や「手形割引市場」などがあります。 ・長期金利 http://fudousan.ma-mu.com/archives/000215.html http://fudousan.ma-mu.com/archives/000215.html 金利と利回り Sun, 18 Jun 2006 12:01:01 +0900 為替レートとは、国内通貨を外国通貨に交換する場合の変換比率のことです。為替レートでよく言われる言葉で、円の価値が上がることを「円高」、下がることを「円安」と言います。 http://fudousan.ma-mu.com/archives/000177.html http://fudousan.ma-mu.com/archives/000177.html 投資指標 Sun, 18 Jun 2006 12:01:01 +0900 繰上返済とは、余裕資金を住宅ローンの元金に充てて返済をすることです。 繰上返済した結果、その住宅ローンの元金部分にかかるはずだった利息を払わずに済むため、利息を減らすことができるのです。なるべく、残債が多い早い時期から繰上返済を行えば、利息節約に大きな効果が得られることはいうまでもありません。 http://fudousan.ma-mu.com/archives/000150.html http://fudousan.ma-mu.com/archives/000150.html 住宅ローン Sun, 18 Jun 2006 12:01:01 +0900 非提携住宅ローンとは、不動産会社を通さず、住宅取得者が自分で金融機関に直接住宅ローンの申し込みをし、融資を受ける住宅ローンのことです。 ・提携住宅ローン http://fudousan.ma-mu.com/archives/000155.html http://fudousan.ma-mu.com/archives/000155.html 住宅ローン Sun, 18 Jun 2006 12:01:01 +0900 ＳＰＥ自体の倒産からの倒産隔離には、ＳＰＥ自体の倒産を防ぐため、二通りの対策が用いられています。 １）「倒産予防措置」 ・・・・・・・・・ＳＰＥが倒産しないように予防すること ２）「倒産手続き回避措置」 ・・・ＳＰＥが実体的に倒産に陥っても倒産の申し立てを 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　行なわないようにすること http://fudousan.ma-mu.com/archives/000130.html http://fudousan.ma-mu.com/archives/000130.html 不動産証券化ストラクチャー Sun, 18 Jun 2006 12:01:01 +0900 名目金利とは、銀行などで一般向けに表面的に示されている金利のことです。銀行の定期預金金利が２％という時は名目金利を指します。 ・実質金利 http://fudousan.ma-mu.com/archives/000217.html http://fudousan.ma-mu.com/archives/000217.html 金利と利回り Sun, 18 Jun 2006 12:01:01 +0900 運用型信託会社とは、これまで信託銀行が引き受けてきた広い範囲の業務を営む権限を持っている信託業務の受託会社のことです。運用型信託会社は、免許制（内閣総理大臣）で参入基準が厳しくなっています。 http://fudousan.ma-mu.com/archives/000053.html http://fudousan.ma-mu.com/archives/000053.html 不動産証券化のポイント Sun, 18 Jun 2006 12:01:01 +0900 按分法とは、売買価額を鑑定書の 積算価格 や売主の簿価の土地建物比率で比例して分ける方法のことです。按分法は、ＳＰＥの不動産の取得価額を土地と建物に配分するために用いられる方法のひとつです。 http://fudousan.ma-mu.com/archives/000122.html http://fudousan.ma-mu.com/archives/000122.html 不動産証券化ストラクチャー Sun, 18 Jun 2006 12:01:01 +0900 開発型証券化とは、不動産会社がエクイティ投資家や金融機関から資金を調達してデベロップメントに取り組むことなどを指します。不動産業界では、デベロップメント事業が急速に拡大していて、ここで「開発型証券化」が幅広く利用されています。 http://fudousan.ma-mu.com/archives/000143.html http://fudousan.ma-mu.com/archives/000143.html 不動産証券化市場 Sun, 18 Jun 2006 12:01:01 +0900 ペイオフとは、金融機関が経営破綻した場合に、預金者を保護するため、預金保険機構がその金融機関に代わって預金元本1000万円とその利息を上限に、払い戻しをすることです。 http://fudousan.ma-mu.com/archives/000205.html http://fudousan.ma-mu.com/archives/000205.html 資産運用のキーワード Sun, 18 Jun 2006 12:01:01 +0900 不動産証券化のメリットはオフバランス化によるものが大きく影響します。通常、キャッシュフローが生み出しにくい不動産が証券化されることによって以下のような効果が期待できるわけです。 不動産証券化による現金化　⇒　資金効率がアップ　⇒　借入金の圧縮　⇒　自己資本比率の向上　⇒　ROA、ROEなどの財務指標の改善 http://fudousan.ma-mu.com/archives/000022.html http://fudousan.ma-mu.com/archives/000022.html 不動産の証券化 Sun, 18 Jun 2006 12:01:01 +0900 ブリッジローンとは、デベロップメント型証券化で建設資金の全額または一部を金融機関からノンリコースローンなどで調達するときの、建物竣工までのローンのことを指します。 http://fudousan.ma-mu.com/archives/000042.html http://fudousan.ma-mu.com/archives/000042.html 不動産投資ビジネス Sun, 18 Jun 2006 12:01:01 +0900 固定金利型住宅ローンとは、住宅ローンを組んだ時点の金利が一定期間変わらない住宅ローンのことです。 固定金利型住宅ローンの返済額は一定のため返済プランを立てやすく、家計管理がしやすいというメリットがあります。しかし、金利の固定期間が長いほど金利は高くなり、金利が高い時に固定金利型住宅ローンを組むと、返済総額が大きくなるのがデメリットと言えるでしょう。 ・変動金利型住宅ローン http://fudousan.ma-mu.com/archives/000158.html http://fudousan.ma-mu.com/archives/000158.html 住宅ローン Sun, 18 Jun 2006 12:01:01 +0900 固定金利とは、金利が預け入れた時から満期時まで変わらず適用される金利です。預け入れ期間の途中で金利が変わることはありません。高金利のときなどに預けると、市中の金利が下がっても金利は預け入れ時のままなので、有利な運用ができます。 ・変動金利 http://fudousan.ma-mu.com/archives/000219.html http://fudousan.ma-mu.com/archives/000219.html 金利と利回り Sun, 18 Jun 2006 12:01:01 +0900 J-REIT（Jリート）の参加方法は、株式と同様に証券会社に口座開設する必要があります。口座開設に必要となるものは、銀行で口座開設する時とあまり変わりがありません。 身分証明書、印鑑、銀行の預金通帳などを持参して証券会社で口座開設を行ってください。また、ネットや電話で口座開設資料を請求することも可能です。 http://fudousan.ma-mu.com/archives/000046.html http://fudousan.ma-mu.com/archives/000046.html 不動産投資信託 Sun, 18 Jun 2006 12:01:01 +0900 市場リスクとは、金利や為替相場、株価などの変動により、保有する金融資産の価値が変動し損失を被るリスクのことです。 市場リスクには、「価格変動リスク」「金利リスク」「為替リスク」などがあります。 http://fudousan.ma-mu.com/archives/000013.html http://fudousan.ma-mu.com/archives/000013.html リスクの分類 Sun, 18 Jun 2006 12:01:01 +0900 ＹＫ−ＴＫ方式とは、既存の法律にある「有限会社（ＹＫ）制度」と「匿名組合（ＴＫ）制度」に、「信託受益権」を組み合わせて証券化ストラクチャーを作り上げる、代表的な不動産証券化ストラクチャーのひとつです。不動産証券化でもっとも利用されている方式ですが、将来施行予定の新会社法では有限会社制度が廃止されるため、注意が必要です。 http://fudousan.ma-mu.com/archives/000105.html http://fudousan.ma-mu.com/archives/000105.html 不動産証券化ストラクチャー Sun, 18 Jun 2006 12:01:01 +0900 銘柄分散投資とは、株式や債券に投資する場合、投資する銘柄をひとつだけではなく、複数の銘柄に分散して投資することです。銘柄分散投資をすることにより、特定銘柄が値下がりしたときに、ほかの銘柄でカバーし、リスクを少なくすることができます。しかし、投資する銘柄を分散しても同業種だと値動きの原因が似ているため、あまりリスク分散の効果がないでしょう。 http://fudousan.ma-mu.com/archives/000006.html http://fudousan.ma-mu.com/archives/000006.html リスクの分散 Sun, 18 Jun 2006 12:01:01 +0900 プロパティマネジメント（Property Management）とは、不動産所有者あるいはアセットマネージャーから業務依託を受けて、対象不動産の運営・管理業務の実行者のことで、略してＰＭと呼びます。ＰＭには、テナントリーシングから設備管理・清掃・警備といったあらゆる運営管理業務が含まれます。 http://fudousan.ma-mu.com/archives/000085.html http://fudousan.ma-mu.com/archives/000085.html 不動産証券化の基本 Sun, 18 Jun 2006 12:01:01 +0900 一般財形貯蓄とは、貯蓄の目的に制限がなく、いつでも自由にお金を引き出すことの出来る財形貯蓄の１つです。自由度は高いものの、税金面での優遇措置はなく、利息には一律の源泉分離課税がかかります。 育児・教育・介護・自己再開発を目的に積立金を払い戻した場合に、勤務先に請求すれば給付金を受け取ることが出来ます。ただし、勤務先が財形貯蓄助成金を採用していることが前提です。 http://fudousan.ma-mu.com/archives/000185.html http://fudousan.ma-mu.com/archives/000185.html 財形 Sun, 18 Jun 2006 12:01:01 +0900 地域分散とは、地域（国内、海外など）を分散させることでリスクを減らすことです。 海外などに投資する場合に、投資先の地域を分散させることでリスクを抑えましょう。 http://fudousan.ma-mu.com/archives/000003.html http://fudousan.ma-mu.com/archives/000003.html リスクの分散 Sun, 18 Jun 2006 12:01:01 +0900 ワンルームマンション不動産投資は、対象物件を部屋が１つしかないワンルームマンションに絞った不動産投資方法。家族向けのマンションに比べて価格が安く、比較的小額の頭金で購入できることが魅力となっています。 自宅を購入する前に投資用のワンルームマンションを購入する若者が増えているのは、自宅だと固定資産となり税金面でもリスクがある点を考慮しているからです。ある程度インカムゲインを得て資産額を増やしてから計画的に不動産投資していくことを目的としています。 http://fudousan.ma-mu.com/archives/000036.html http://fudousan.ma-mu.com/archives/000036.html 不動産投資の基本 Sun, 18 Jun 2006 12:01:01 +0900 手形割引市場とは、代表的な 短期金利 の１つで、民間の金融機関同士が、一時的な資金の過不足を融通するために手元資金を貸し借りする市場のことです。取引期間は1週間〜1年までで行ないます。 ・コール市場 http://fudousan.ma-mu.com/archives/000213.html http://fudousan.ma-mu.com/archives/000213.html 金利と利回り Sun, 18 Jun 2006 12:01:01 +0900 財形年金貯蓄とは、老後の生活費の安定を図るために、将来の年金資金を積み立てることを目的とした財形貯蓄の１つです。 財形年金貯蓄は、財形住宅貯蓄と同様に、財形制度を行なう企業に勤める５５歳未満の社員であれば誰でも行なうことができますが、保険型財形年金貯蓄の非課税限度額は、財形住宅貯蓄と異なります。 5年以上にわたって定期的に積立てることが条件ですが、積立終了後、据置期間を置く場合は５年まで可能なのが財形年金貯蓄です。財形年金貯蓄の年金給付は満６０歳以降で、受取期間が定められています。（生保、損保には終身型もあります） http://fudousan.ma-mu.com/archives/000183.html http://fudousan.ma-mu.com/archives/000183.html 財形 Sun, 18 Jun 2006 12:01:01 +0900 投資法人の資産管理業務とは、投資法人が外部委託する業務のひとつで、投資法人が手に入れた資産、収受する金銭、各種書類の保管などの業務があり、通常は信託銀行が受託しています。 http://fudousan.ma-mu.com/archives/000094.html http://fudousan.ma-mu.com/archives/000094.html 不動産証券化ストラクチャー Sun, 18 Jun 2006 12:01:01 +0900 Ｉｓ値（Ｓｅｉｓｍｉｃ　Ｉｎｄｅｘ　ｏｆ　Ｓｔｒｕｃｔｕｒｅ）とは、建物診断の指標として用いられる数値のことで、Ｉｓ値が大きいほど地震に対して強いと言えます。 http://fudousan.ma-mu.com/archives/000111.html http://fudousan.ma-mu.com/archives/000111.html 不動産証券化ストラクチャー Sun, 18 Jun 2006 12:01:01 +0900 J-REIT（Jリート）とは、日本版不動産投資信託のことです。Japan-Real Estate Investment Trustの略称で、REIT自体はアメリカがで作られた不動産投資信託の総称です。J-REITはこの日本版。通常、J-REIT（Jリート）はジェイ・リートと呼ばれています。 http://fudousan.ma-mu.com/archives/000051.html http://fudousan.ma-mu.com/archives/000051.html 不動産投資信託 Sun, 18 Jun 2006 12:01:01 +0900 信用リスクとは、貸したお金が約束どおり返ってこない、あるいは買った債券の償還や利払いに不払いが生じるリスクのことです。 信用リスクをできるだけ抑えたいという場合、信用力の高い債券を購入するというのがリスク回避方法となります。債券の信用度は、専門の格付機関が公表しているものを参考にすることができるでしょう。 ＝債務不履行リスク（デフォルトリスク） http://fudousan.ma-mu.com/archives/000009.html http://fudousan.ma-mu.com/archives/000009.html リスクの分類 Sun, 18 Jun 2006 12:01:01 +0900 不動産の小口化商品とは、不動産の所有権や信託受益権を小口化して投資しやすくした商品のことです。１９９０年前後バブルの頃、使い道がなくだぶついた資金の運用、節税を目的としていました。 http://fudousan.ma-mu.com/archives/000146.html http://fudousan.ma-mu.com/archives/000146.html 不動産証券化市場 Sun, 18 Jun 2006 12:01:01 +0900 ファンド型証券化とは、証券化手法を活用して不動産ファンドを組成するもので、特定少数の投資家による「プライベートファンド」と不特定多数の投資家向けの「Ｊ−ＲＥＩＴ」があります。ファンド型証券化は、不動産ファンドを組成することにより、大型物件への投資が可能となり、分散投資によって投資リスクの軽減できるなどのメリットがあります。 http://fudousan.ma-mu.com/archives/000038.html http://fudousan.ma-mu.com/archives/000038.html 不動産投資ビジネス Sun, 18 Jun 2006 12:01:01 +0900 ドルコスト平均法とは、価格に関係なく定期的に一定額で金融商品を購入し続ける投資法で、時間分散投資の１つです。ドルコスト平均法は、長期投資する場合に向いています。ある特定銘柄について、長期間にわたり一定額の投資をすることにより、購入価格の平均化がされ、投資リスクを軽減することができると言えるでしょう。 http://fudousan.ma-mu.com/archives/000004.html http://fudousan.ma-mu.com/archives/000004.html リスクの分散 Sun, 18 Jun 2006 12:01:01 +0900 家主代行方式とは、不動産投資における管理会社との契約方法のひとつです。家主代行方式の場合、入居者の募集からクレーム対応まで管理会社が責任を持って行いますので、不動産投資をする側は面倒な手続き面から回避できるわけです。 http://fudousan.ma-mu.com/archives/000034.html http://fudousan.ma-mu.com/archives/000034.html 不動産投資の基本 Sun, 18 Jun 2006 12:01:01 +0900 日銀短観とは、日本銀行が景気の現状と先行きについて企業経営者に直接アンケート調査をするもので、「企業短期経済観測調査」 のことです。日銀短観には、「主要企業調査」「全国企業調査」があります。 また、同様の調査として経済企画庁（現：内閣府）が始めた「景気ウォッチャー調査」があります。 ・日銀短観主要企業調査 ・日銀短観全国企業調査 ・景気ウォッチャー調査 http://fudousan.ma-mu.com/archives/000169.html http://fudousan.ma-mu.com/archives/000169.html 投資指標 Sun, 18 Jun 2006 12:01:01 +0900 有限責任中間法人とは、社員が中間法人の債務に対して責任負わない中間法人のことです。有限責任中間法人では、中間法人の意思決定権を持つ社員（オリジネーターと関係のない弁護士や公認会計士などが就任）と意思決定権のない基金拠出者の二種類に分かれています。 ・中間法人方式 http://fudousan.ma-mu.com/archives/000132.html http://fudousan.ma-mu.com/archives/000132.html 不動産証券化ストラクチャー Sun, 18 Jun 2006 12:01:01 +0900 住宅金融公庫とは、国民のマイホーム取得を促進することを目的に設立された、国内唯一の住宅専門の政府系金融機関です。 政府から資金を調達することにより、民間の金融機関では実現しにくい長期間・固定低利の住宅ローンを提供するのが住宅金融公庫の特徴です。しかし、行政改革の一環として、住宅金融公庫の廃止が決まり、２００７年までに住宅金融公庫の業務を承継する独立行政法人が設置されることが定められています。 http://fudousan.ma-mu.com/archives/000164.html http://fudousan.ma-mu.com/archives/000164.html 住宅ローン Sun, 18 Jun 2006 12:01:01 +0900 資産運用とは、自分の所有する資産を「貯める」「増やす」「守る」などの目的に合わせ、様々な商品（預貯金、保険、株、債権、投資信託他）を組み合わせて運用することをいいます。 預貯金だけに限らずに、様々な商品を上手く組み合わせることにより、リスクを抑えつつ、より大きなリターンを求めることができます。しかし、日本人の個人金融資産の内訳は、５割以上が預貯金に大きく偏っているのが現状と言えるでしょう。 http://fudousan.ma-mu.com/archives/000196.html http://fudousan.ma-mu.com/archives/000196.html 資産運用 Sun, 18 Jun 2006 12:01:01 +0900 短期プライムレートとは、銀行が信用度の高い優良企業に短期（融資期間１年以内）に資金を貸し出すときの優遇金利のことです。 ・長期プライムレート http://fudousan.ma-mu.com/archives/000171.html http://fudousan.ma-mu.com/archives/000171.html 投資指標 Sun, 18 Jun 2006 12:01:01 +0900 利息とは、お金を金融機関等に預けるときに、ある一定利率で支払われる対価のことで、利子とも言います。利息の金額は、預入金額・期間に応じて変動します。 http://fudousan.ma-mu.com/archives/000226.html http://fudousan.ma-mu.com/archives/000226.html 金利と利回り Sun, 18 Jun 2006 12:01:01 +0900